Communément appelé compromis de vente, la promesse synallagmatique peut se définir comme le contrat par lequel une personne promet de vendre un bien à une autre personne qui s’engage à l’acquérir à un prix et à des conditions déterminées.

L’acte constatera les engagements réciproques et symétriques des parties. L’acquéreur s’engage à acheter alors que le second s’engage à vendre aux conditions prévues dans l’acte.

Dans la plupart des cas, la réalisation définitive d’une vente immobilière sera précédée d’un compromis de vente. Si aucun texte légal ne le rend obligatoire, il est fréquemment conseillé. En effet, il permettra de déterminer à l’avance les conditions de la future vente et d’y insérer des conditions suspensives.

Le compromis de vente est un type d’avant-contrat qui doit être distingué de la promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, seul le vendeur s’engage à vendre au bénéficiaire qui pourra choisir de lever l’option ou non. Au contraire, la promesse synallagmatique de vente engagera réciproquement l’acheteur et le vendeur d’un bien.

A quoi sert le compromis de vente ?

L’objet de la promesse synallagmatique sera de préparer les éléments essentiels et les conditions de la vente projetée entre les parties. A la différence d’une promesse unilatérale, la rencontre des volontés a ici déjà eu lieu, l’article 1589 est à ce sujet très clair « le compromis de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix ».  

Chacune des parties s’est engagée à conclure et à réaliser la vente, et cette promesse est assortie de l’irrévocabilité et de la force obligatoire des contrats. La Cour de Cassation n’a de cesse de le répéter depuis plusieurs années « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix » (Civ. 3e, 2 juin 1999)

Malgré cela, la vente n’est pas pour autant certaine, puisque certaines conditions suspensives tendant à la réalisation d’un ou de plusieurs évènements futurs et incertains, peuvent y être insérées. Ces conditions suspensives permettent de tenir compte des souhaits ou des contraintes des parties. En pratique ces conditions suspensives relèveront de l’obtention d’un prêt ou de la révélation de certaines contraintes d’urbanisme.

Il convient donc d’être extrêmement prudent avant de s’engager dans la signature d’un compromis de vente, puisqu’à l’expiration du délai de 10 jours prévu (chaque acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis de vente ) l’acquéreur se retrouvera irrémédiablement engagé si les conditions suspensives prévues à l’avant contrat sont levées. Le vendeur est quant à lui engagé dès le compromis.

Le délai de rétractation est prévu par l’article L.271-1 du CCH.  

Quels sont les effets du compromis de vente ?

Le promettant vendeur s’étant engagé à vendre, il ne peut pas vendre à autrui sous peine d’engager sa responsabilité. Le promettant acquéreur, une fois son délai de rétractation purgé, ne peut plus non plus revenir en arrière.

Les héritiers sont aussi tenus au respect des obligations contractuelles du défunt, et devront réitérer la vente, sauf si la rédaction de la promesse prévoyait une clause intuitu personae, ou une condition suspensive de la survie du promettant.

Sauf stipulations particulières, la promesse synallagmatique implique que le transfert de la propriété et des risques s’opère immédiatement au jour de la conclusion du compromis. Toutefois, la promesse prévoit généralement que le transfert de propriété soit retardé au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Ceci permettra que les obligations respectives des parties, à savoir la délivrance du bien pour le vendeur, et le paiement du prix par l’acquéreur soient opérées le même jour. En l’absence d’une telle précaution rédactionnelle, le transfert de propriété s’opère au jour de la formation de la vente.      

Puis, l’acte authentique permettra de régulariser la vente pour permettre de réaliser les multiples formalités. Le délai dans lequel l’acte authentique doit être établi est prévu au compromis.

A défaut de réalisation des conditions et de réitération de la vente à l’expiration des délais prévus, le compromis devient caduc et chacune des parties retrouve sa liberté (Cass. 3e civ., 7 juin 2011, n° 10-17.772).

Peut-on quand même se désengager ?

Si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique, l’autre partie est en droit d’agir en justice.

Conformément à l’article 1217 du Code civil, le créancier d’une obligation peut opter entre plusieurs solutions :

• refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
• poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
• obtenir une réduction du prix ;
• provoquer la résolution du contrat ;
• demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Ainsi, le créancier pourra demander la résolution de la vente aux torts de la partie défaillante ou l’exécution forcée de la vente ainsi que des dommages et intérêts.

Toutefois, il existe d’autre solutions que la voie judiciaire. Il est possible de prévoir que la promesse soit assortie d’une faculté de dédit, qui permettra alors aux parties de verser une somme d’argent en contrepartie d’une possibilité de renoncer à la vente. Cette clause demeure peu fréquente en pratique. Cette clause de dédit ne doit pas être confondue avec la clause pénale, quant à elle relativement usitée qui ne vise à sanctionner que la défaillance ou le retard dans l’exécution contractuelle.

Les parties peuvent également inclure une clause résolutoire, qui prévoira que la promesse sera résolue de plein droit dès inexécution par l’une des parties de son obligation contractuelle, sans avoir besoin de solliciter une quelconque décision judiciaire.

Enfin, il reste possible de trouver un accord amiable avec le cocontractant pour se désengager de la promesse, moyennant le plus souvent une compensation financière.

Le compromis de vente est-il opposable aux tiers ?

En principe, le compromis n’est pas opposable aux tiers si celui-ci n’a pas été publié. Seul le compromis de vente passé sous la forme authentique peut être publié. Ce formalisme assez lourd conduit à ce que le compromis soit rarement opposable.

En cas de conflit sur les droits d’un immeuble lors d’une cession, c’est la publication qui prime.

En effet, conformément à l’article 1198 al.2 du code civil : « lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi ».

Dès lors, c’est celui qui a publié le premier son titre (compromis ou acte de vente) qui doit être pris en compte.

Le cabinet vous conseille et vous défend en cas de contentieux sur l’exécution d’un compromis de vente immobilier.

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