Définition : copropriété

La copropriété constitue une forme particulière de propriété collective, distincte de l’indivision, applicable aux immeubles bâtis. Elle se caractérise par la coexistence, au sein d’un même ensemble immobilier, de droits privatifs portant sur des fractions déterminées (lots) et d’un droit indivis, attaché à chaque lot, sur les parties communes affectées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires.

Ce régime est principalement régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et par son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967, qui en précisent les modalités pratiques.

La copropriété s’applique aussi bien aux immeubles à usage d’habitation qu’aux ensembles à usage mixte (habitation et professionnel), commercial ou industriel.

Les principes fondamentaux de la copropriété

La répartition entre parties privatives et parties communes

La copropriété repose sur une distinction essentielle entre les parties privatives et les parties communes.

• Les parties privatives sont les éléments de l’immeuble réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles incluent généralement les appartements, caves ou parkings.
• Les parties communes, définies par l’article 3 de la loi de 1965, sont affectées à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Il peut s’agir des murs porteurs, toitures, halls d’entrée, ascenseurs, etc.

La répartition des droits des copropriétaires s’exprime en tantièmes ou millièmes de copropriété, qui servent notamment de base au calcul des charges.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document essentiel. Il définit les règles relatives à l’usage des parties privatives et communes, ainsi que la répartition des lots et des charges. Il a une valeur contractuelle entre les copropriétaires et s’impose également aux locataires.

Il précise notamment :

• Les quotités de charges affectées à chaque lot ;
• Les règles de gestion et d’administration de l’immeuble ;
• Les éventuelles interdictions d’usage (ex. : interdiction d’usage commercial).

Les organes de la copropriété

La vie d’une copropriété repose sur trois organes principaux définis par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.

Chacun remplit un rôle spécifique et complémentaire dans l’administration et la gestion de l’immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale (AG) constitue l’organe décisionnaire de la copropriété. Elle réunit l’ensemble des copropriétaires, au moins une fois par an, sur convocation du syndic.

Les décisions y sont votées selon des règles de majorité prévues par la loi de 1965 (règles de majorité).

Les principales compétences de l’assemblée générale :

• adoption du budget prévisionnel et approbation des comptes ;

• vote des travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation (ravalement, toiture, ascenseur…) ;

• nomination, renouvellement ou révocation du syndic ;

• modification du règlement de copropriété ou répartition des charges ;

• décisions concernant les parties communes ou l’utilisation de l’immeuble.

L’AG est donc le lieu d’expression démocratique de la copropriété.

Le syndic de copropriété

Le syndic est le mandataire légal du syndicat des copropriétaires. Il peut être un professionnel, inscrit au registre des syndics et soumis à l’obligation d’une carte professionnelle (loi Hoguet) ; ou non professionnel (copropriétaire bénévole ou syndic coopératif).

Ses missions, définies par la loi de 1965, comprennent notamment :

• exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ;

• administrer l’immeuble au quotidien (entretien, contrats de maintenance, gestion des sinistres) ;

• gérer les finances (appel et recouvrement des charges, paiement des factures, gestion du fonds travaux) ;

• tenir la comptabilité et ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété ;

• représenter le syndicat en justice et agir en son nom.

Le syndic engage sa responsabilité civile et, le cas échéant, pénale, en cas de faute de gestion ou de manquement à ses obligations.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale. Son rôle est consultatif et de contrôle :

• il assiste le syndic dans la gestion de l’immeuble,

• il contrôle ses comptes et sa gestion,

• il prépare les décisions qui seront soumises à l’assemblée générale,

• il sert d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic.

L’assemblée générale peut également lui déléguer certains pouvoirs pour faciliter la gestion courante, sous réserve du cadre légal.

Le conseil syndical est donc une instance de dialogue et de contrôle, garantissant la transparence et l’efficacité de l’administration de la copropriété.

La gestion financière de la copropriété

Le budget prévisionnel

Chaque année, l’assemblée générale adopte un budget prévisionnel couvrant les dépenses courantes de maintenance et d’administration. Les copropriétaires contribuent à ce budget en fonction de leur quote-part de charges.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires selon les critères définis par le règlement de copropriété. On distingue :

• Les charges générales, relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ;
• Les charges spéciales, associées à certains équipements communs (ascenseur, chauffage collectif), qui ne concernent que les copropriétaires concernés.

Le recouvrement des charges s’effectue par appels trimestriels et peut faire l’objet de procédures judiciaires en cas d’impayés.

Les travaux et décisions collectives

Les types de travaux

Les travaux en copropriété peuvent être :

1. Obligatoires, pour la mise aux normes ou la sécurité ;
2. D’entretien, pour assurer la conservation de l’immeuble ;
3. D’amélioration, pour moderniser ou valoriser l’immeuble (ex. : installation d’un ascenseur).

Les majorités décisionnelles

Les décisions sont votées selon des majorités spécifiques prévues par la loi de 1965

• Article 24 : majorité simple des voix exprimées (décisions courantes, approbation des comptes, travaux d’entretien).

• Article 25 : majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (travaux importants, désignation du syndic, actes de gestion plus lourds).

• Article 26 : double majorité ou unanimité (modification du règlement de copropriété, actes de disposition).

Le non-respect de ces règles entache de nullité les décisions prises.

Les litiges en copropriété

Les recours contentieux

Les différends entre copropriétaires ou avec le syndic peuvent être portés devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Les litiges les plus fréquents ont trait :

• Aux impayés de charges ;
• À la contestation des décisions d’assemblée générale ;
• Aux atteintes aux parties communes ou privatives.

Les actions doivent être intentées dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, pour les contestations de décisions.

La médiation et conciliation

Avant tout recours contentieux, il est recommandé (et parfois obligatoire) d’avoir recours à un mode alternatif de règlement des différends, tel que le recours à un médiateur ou une conciliation judiciaire.