Les charges du bail commercial : Principes essentiels

par | 9 Avr, 2022 | Articles droit commercial

Charges du bail commercial

Les charges locatives du bail commercial correspondent à l’ensemble des dépenses nécessaires (charges, taxes, redevances et travaux) dont le locataire d’un local commercial doit s’acquitter pour les besoins de son exploitation.

Par principe, la répartition des charges est gouvernée par le principe de la liberté contractuelle (dans une certaine limite). En principe, les charges courantes et les petites réparations sont à la charge du locataire tandis que les grosses réparations, touchant à la structure et à la solidité de l’immeuble, incombent au bailleur.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » est venue renforcer la protection des locataires, aujourd’hui codifiées dans les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce. Désormais, certaines charges et taxes incombent au bailleur et ne peuvent plus être conventionnellement mises à la charge du preneur. De plus, le bailleur est dorénavant tenu d’une obligation d’information accrue en matière de charge.

Attention, ces dispositions ne s’appliquent pas aux baux antérieurs conclus avant le 5 novembre 2014 et non renouvelés à cette date. Concernant ces derniers, il faudrait donc de se référer aux clauses du bail.

Le cadre juridique de la répartition des charges du bail commercial

Pour rappel, l’article 1720 du code civil prévoit que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Autrement dit, à défaut de convention contraire, le locataire sera tenu de réaliser toutes les réparations locatives prévu par l’article 1754 du code civil. Il s’agit des réparations “désignées comme telles par l’usage des lieux“. Toutefois, cet article reste imprécis et dresse une liste incomplète.

C’est pourquoi, il est possible de se reporter au décret n°87-713 du 26 août 1987 prévu en matière de baux d’habitation, pour avoir un aperçu de ce qui pourrait être considéré comme « réparation locatives » incombant au locataire.

Au regard de ce décret, les charges incombant au locataire, serait celles portant sur :

  • Ascenseurs et monte-charge (dépenses d’électricité, entretien, cabine…)
  • Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
  • Installations individuelles
  • Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
  • Espaces extérieures du bâtiment (parking, espace verts…)
  • Hygiène (produits, vidange…)
  • Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation
  • Imposition et redevances (Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures et ménagères, taxe de balayage).

Attention, ce décret ne concerne que le bail d’habitation. Il peut néanmoins être utilisé comme une base par les rédacteurs des baux commerciaux pour définir les charges locatives. Il est à préciser que dans un arrêt en date du 13 juin 2012, la Cour de cassation a considéré que les parties devait inclure une stipulation expresse pour faire appliquer le décret susmentionné au bail commercial (Cass, com. 3 civ. 13 juin 2012).

Les parties doivent donc prévoir contractuellement la répartition des charges qui devront être supportées par le locataire ou par le bailleur. A défaut, le bailleur devra supporter l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués, à l’exception de celles pouvant être qualifiés de locatives. A noter que la libre répartition des charges connaît quelques limites prévues par les articles L.145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce.

Les limites à la libre répartition des charges

L’article R. 145-35 du code de commerce prévoit les charges qui ne peuvent être imputées au locataire :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Mais aussi, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Ne sont toutefois pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
  • Les impôts et notamment la CET, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur. (Toutefois, la taxe foncière et additionnelles, ainsi que les taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble peuvent être imputés au locataire).
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Dès lors, les parties ne peuvent pas contractuellement mettre à la charge du locataire les charges susmentionnées.

L’inventaire des catégories de charges

Selon l’article L. 145-40-2 al.1er du Code de commerce : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Dès lors, le bail commercial doit contenir un inventaire précis et limitatif des charges locatives.  Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

L’état récapitulatif annuel de l’inventaire de charges doit contenir :

  • La liquidation et la régularisation des comptes de charges ;
  • Doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Le bailleur doit également communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ou de toute modification de répartition des charges (art.145-40-2 C.com).

L’état récapitulatif des travaux

Dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale, le bailleur dot communiquer au locataire, l’état et le budget prévisionnels des travaux à venir dans les trois ans, ainsi que l’état récapitulatif des travaux effectués dans les trois dernières années (avec indication de leur coût).

À la demande de ce dernier, le bailleur doit également lui communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux (C. com., art. R. 145-37).

En outre, s’agissant des ensembles immobiliers « comportant plusieurs locataires », le contrat doit préciser la répartition des charges, qui est fonction de la surface exploitée, ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Néanmoins, cette répartition peut faire l’objet d’une pondération conventionnelle (C. com., art. R. 145-35).

Enfin, le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

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