L’extension de la terrasse peut-elle entrainer un déplafonnement du loyer du bail commercial ?

13 octobre 2021 Cour de cassation Pourvoi n° 20-12.901

L’extension de la terrasse de plein air, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, peut entrainer une modification des facteurs locaux de commercialité conduisant au déplafonnement.   

Un bailleur avait accepté le renouvellement d’un bail commercial au profit d’une société exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie moyennant la fixation d’un loyer déplafonné.

Le conflit portait sur le montant du loyer renouvelé.

Pour demander la fixation d’un loyer déplafonné, le bailleur se fondait sur l’extension de la terrasse du local exploité, et invoquait deux moyens. L’un fondé sur la modification des caractéristiques des lieux loués, l’autre portant sur la modification des facteurs locaux de commercialité.

Sur le premier moyen, le bailleur reprochait à la cour d’appel d’avoir rejeté sa demande tendant à voir reconnaître la modification des caractéristiques des lieux loués.

Sur ce point, la Cour de cassation considère que « la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci. »

En effet, un arrêt en date du 17 déc. 2002 rendu par la Cour de cassation avait déjà indiqué qu’une terrasse et véranda installées sur le domaine public étaient précaire, et que le bailleur ne pouvait obtenir un déplafonnement du loyer du bail renouvelé pour modification de la caractéristique des lieux loués (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 décembre 2002, 01-16.833).

Dès lors, la terrasse ne pouvait entrainer une modification des caractéristiques des lieux loués.

Toutefois, si le premier moyen est rejeté, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en prenant en compte le deuxième moyen au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce portant sur les facteurs locaux de commercialité.

« En se déterminant ainsi, alors que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n’a pas donné de base légale à sa décision ».

La cour d’appel aurait donc dû rechercher si l’extension du commerce du preneur à la faveur de cette terrasse modifiait les facteurs locaux de commercialité.

Pour rappel, les facteurs locaux de commercialité sont définis par l’article R.145-6 du code de commerce. Ils constituent un ensemble d’éléments extérieurs au commerce qui lui permet d’augmenter sa valeur (modification de la rue, création de parking ou métro).

Si l’on remarque que les facteurs de commercialité portent exclusivement sur des éléments extérieurs au commerce au regard des décisions rendues par la jurisprudence, l’article R. 145.6 n’est pas si restrictif et semble autoriser l’élargissement.

En effet, l’article R.145-6 mentionne que « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier, […] de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dès lors, si l’extension d’une terrasse ne semble pas extérieure au commerce, elle semble néanmoins constituer un attrait particulier pour l’emplacement de l’activité.

Les juges de la cour de renvoi devront donc statuer si la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, est de nature à modifier les facteurs locaux de commercialité.

Pour rappel :

La modification des facteurs locaux de commercialité et de son importance doivent se faire en fonction de l’intérêt que présente cette évolution pour le commerce considéré (Cass. 3e civ., 2 oct. 2007, no 06-17.780).

Cette appréciation concrète peut se fonder pour partie sur l’évolution du chiffre d’affaires du locataire (Cass. 3e civ., 15 oct. 2013, no 12-21.274).

Par un arrêt important, la Cour de cassation a décidé que, pour être prise en compte, la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire alors que jusqu’à présent elle se bornait à exiger que cette modification ait un impact sur le commerce en cause, que cet impact soit positif ou négatif (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, no 10-30.825).

Dès lors, les juges pourront notamment prendre en compte l’évolution du chiffre d’affaires pour apprécier l’incidence favorable de la terrasse sur le commerce exercé, et ainsi considérer qu’elle constitue, ou pas, une modification des facteurs de commercialité entrainant un déplafonnement.

 

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