L’indemnité d’éviction doit-elle prendre en compte la valeur du droit au bail du locataire évincé ? 

13 octobre 2021 Cour de cassation Pourvoi n° 20-19.340

Indemnité d'éviction et droit au bail commercial. Avocat droit des affaires, avocat cession fonds de commerce

En cas d’éviction du locataire par le bailleur, l’indémnité d’éviction qui répare le préjudice résultant du défaut de renouvellement, doit prendre en compte la valeur du bail commercial.

Une société immobilière, propriétaire de locaux commerciaux dans un centre commercial, avait refusé de renouveler le bail à une société locataire, et lui avait offert paiement d’une indemnité d’éviction.

La société locataire du bail, s’était réinstallée dans d’autres locaux commerciaux, et avait assigné la société immobilière en fixation de l’indemnité d’éviction.

La Cour d’appel avait considéré que la valeur du droit au bail était nulle et avait limité  l’indemnité d’éviction aux seules indemnités accessoires.

En effet, la cour d’appel avait retenu que le montant des loyers du local dans lequel la société locataire s’était réinstallée, était inférieur au montant des loyers du local dont elle était évincée.

La cour de cassation devait donc  savoir  si l’indemnité d’éviction devait prendre en compte la valeur du droit au bail lorsque le fonds de commerce était transféré dans un local au loyer inférieur.

La Cour de cassation, casse l’arrêt de cour d’appel au visa de l’article L.145-14 du code de commerce, en considérant que :

« Pour dire que la valeur du droit au bail est nulle, l’arrêt énonce que, dans l’hypothèse où le preneur s’est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l’indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local. Il retient qu’il n’y a pas de différentiel de loyer positif puisque le loyer des locaux de transfert est inférieur au loyer des locaux dont a été évincée la société MIM et que le nouveau bail n’a pas été conclu dans des conditions désavantageuses pour la société MIM qui peut y exercer la même activité dans des locaux de superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé et sans avoir eu à régler un droit d’entrée.

En statuant ainsi, sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cette solution n’est pas étonnante.

Pour rappel, il est constant de distinguer deux types d’indemnité d’éviction.

L’indemnité de remplacement en cas de disparition du fonds de commerce, et l’indemnité de transfert en cas de poursuite de l’activité.

En cas d’indemnité de transfert, la jurisprudence considère que le droit au bail constitue l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 9 juin 2010, no 07/15318).

Il est important de rappeler la nature de cette indemnité.

L’article L.145-14 du code de commerce mentionne que le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité consiste donc à réparer le préjudice subi du fait de l’éviction.

En cas d’éviction, le locataire perd son droit au bail. Il devra donc être indemnisé de cette perte, indépendamment de la situation ou les avantages de son nouveau bail.

Rappelons que la valeur du droit au bail représente la perte de l’avantage patrimonial qui résulte de l’infériorité du loyer par rapport à la valeur locative des locaux » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 9 juin 2010, no 07/15318).

En prenant en compte le loyer et les avantages du nouveau bail pour apprécier la valeur du droit au bail, la cour intégrait des éléments extérieurs qui n’avaient pas à affecter les critères d’évaluation du droit au bail.

La Cour de cassation avait déjà jugé que l’indemnisation de la perte du droit au bail ne peut être exclue au motif que le preneur a transféré son fonds de commerce dans d’autres locaux :

« Attendu que, pour exclure toute prise en compte de la valeur du droit du bail dans le calcul de cette indemnité, l’arrêt retient que la société SHCB a transféré son fonds de commerce dans d’autres locaux de sorte que son préjudice est nécessairement inférieur à la valeur de ce fonds ;

Qu’en statuant ainsi, par un motif impropre à exclure l’indemnisation sollicitée de la perte du droit au bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cour de cassation, Troisième Chambre civile, Arrêt 28 mars 2019, Pourvoi nº 18-11.739).

Dès lors, l’indemnité de transfert doit prendre en compte la valeur du droit au bail indépendamment du coût locatif des locaux de transfert.

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