Comprendre le bail commercial avant de signer
Lors de la création d’une société, le choix du local commercial est une étape clé. Toutefois, trop d’entrepreneurs signent des baux commerciaux sans en mesurer toutes les implications juridiques et financières. Ces contrats, encadrés par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, engagent durablement le preneur. Il convient donc d’en comprendre les principales caractéristiques avant de s’y engager.
Caractéristiques du bail commercial
Un bail commercial est un contrat qui permet à une entreprise d’exploiter un local en contrepartie d’un loyer. Il est généralement conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans par le locataire. Ce cadre est protecteur mais obligeant.
- Durée standard de 9 ans (bail « 3-6-9 »)
- Droit au renouvellement pour le locataire
- Indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement
Exploitation effective du fonds de commerce
Le local doit être utilisé pour exploiter un fonds de commerce. Il ne s’agit pas seulement d’occuper un espace, mais bien d’y implanter une activité réelle. Un manquement à cette condition peut remettre en cause le droit au bail commercial.
Clauses à surveiller avant la signature du bail
Le bail commercial est un contrat de liberté : beaucoup de clauses sont laissées à la négociation entre les parties. Cela signifie toutefois qu’un bail défavorable pour le locataire peut être légal… mais problématique en pratique.
Clause de destination
La clause de destination définit l’activité pouvant être exercée dans les locaux. Toute activité en dehors du cadre défini peut être considérée comme une faute contractuelle. Il est donc crucial d’obtenir une clause de destination suffisamment large.
Répartition des charges et travaux
Certains baux commerciaux transfèrent au locataire des charges ou travaux normalement à la charge du propriétaire (ravalement, toiture, mise aux normes). Soyez attentif aux annexes, notamment l’état des risques ou la liste des charges prévues.
Révision du loyer
Les clauses de révision ou d’indexation du loyer peuvent entraîner des augmentations importantes. Vérifiez que l’indice utilisé est pertinent pour votre activité (ICC, ILC, ILAT) et que l’indexation respecte les règles légales (plafonnement, périodicité).
Pièges liés à la forme juridique de la société
La structure juridique retenue lors de la création d’entreprise a des incidences sur le bail commercial : en cas de signature anticipée ou avec la mauvaise entité, vous risquez des difficultés juridiques.
Signature du bail avant immatriculation
Il est fréquent que le futur dirigeant signe le bail avant l’immatriculation définitive de la société. Dans ce cas, le bail doit impérativement prévoir une clause de reprise par la société une fois immatriculée. À défaut, le signataire reste tenu à titre personnel.
Utilisation d’une société écran
Certains entrepreneurs signent les actes juridiques (y compris le bail) via une société créée à cet effet mais sans lien réel avec leur projet d’exploitation. Cette pratique peut être requalifiée en fraude et invalider la protection du statut des baux commerciaux.
Cas particuliers en matière de baux commerciaux
Succession dans la location
En cas de reprise d’un fonds de commerce existant, il est essentiel de faire notifier la cession au bailleur. À défaut, aucune garantie que le nouveau locataire puisse bénéficier pleinement du bail commercial.
Sous-location et cession de bail
Le bail commercial peut interdire ou encadrer les possibilités de sous-location ou de cession. Ces clauses doivent être relues avec attention, notamment dans une perspective de développement ou de revente de l’activité.
En résumé : les bons réflexes juridiques
Pour limiter les risques lors de la signature d’un bail commercial dans le cadre d’une création d’entreprise, voici une liste de réflexes à adopter :
- Lire attentivement (et faire relire) le bail commercial par un professionnel du droit
- Vérifier que la société signataire est bien la société exploitante
- Exiger une clause de reprise si signature du bail avant immatriculation
- Négocier les clauses clés : destination, travaux, charges, loyer
- Faire établir un état des lieux en bonne et due forme
Anticiper ces points évite nombre de litiges postérieurs avec votre bailleur. L’accompagnement d’un avocat peut permettre d’éviter des erreurs coûteuses à long terme.
Vous êtes dirigeant de TPE ou PME ? Profitez de notre abonnement juridique annuel et bénéficiez d’un accompagnement personnalisé tout au long de l’année.
