La SCI à l’IS (Société Civile Immobilière soumise à l’Impôt sur les Sociétés) est une structure de plus en plus prisée par les chefs d’entreprise qui souhaitent investir dans l’immobilier via leur société. Elle offre une fiscalité avantageuse sur les bénéfices réinvestis, avec une meilleure déductibilité des charges. Toutefois, le cadre fiscal et juridique des dividendes distribués par une SCI à l’IS peut s’avérer complexe. Cet article fait le point sur ce que tout dirigeant de TPE ou PME doit savoir avant de procéder à une distribution de dividendes depuis sa SCI à l’IS.
Comprendre la notion de dividende en sci is
Qu’est-ce qu’un dividende ?
Un dividende correspond à la part de bénéfice distribuée aux associés d’une société. Dans une SCI soumise à l’IS, cette distribution intervient après le calcul du résultat net imposé à l’impôt sur les sociétés. Une fois l’impôt payé, les associés peuvent décider sa mise en réserve ou sa distribution.
Spécificité des sci à l’is
La SCI à l’IS est une société qui paie l’impôt sur ses bénéfices au taux de droit commun (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 %). Ce n’est qu’après cette imposition que les dividendes peuvent être distribués aux associés. Cela entraîne une double imposition : une première au niveau de la société, une seconde au niveau de l’associé personne physique.
Régime fiscal des dividendes en sci is
Fiscalité des associés personnes physiques
Depuis la réforme de la fiscalité du capital, les dividendes perçus par les personnes physiques sont, sauf option contraire, soumis à la flat tax de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les associés peuvent opter pour le régime du barème progressif si cela s’avère plus avantageux. Ils bénéficient alors d’un abattement de 40 % sur le montant brut des dividendes avant imposition au barème.
Fiscalité des associés personnes morales
Si l’associé est une société soumise à l’IS, les dividendes sont intégrés à son résultat fiscal. Il existe toutefois un régime mère-fille permettant une quasi exonération fiscale sous certaines conditions :
- Détention d’au moins 5 % du capital de la SCI distribuant ;
- Engagement de conservation de deux ans ;
- Inscription en comptabilité dans un compte d’immobilisation financière.
Dans ce cas, seuls 5 % du montant des dividendes sont réintégrés au résultat imposable.
Processus de distribution des dividendes
Conditions préalables
La distribution de dividendes est soumise à certaines formalités légales :
- Établir les comptes annuels à la clôture de l’exercice ;
- Soumettre les comptes à l’approbation des associés en assemblée générale ;
- Décider la répartition du résultat, notamment la part à mettre en réserve et celle à distribuer ;
- Établir un procès-verbal d’assemblée générale consignant la décision de distribution.
Déclaration et paiement
Une fois la décision prise, la société doit :
- Verser les dividendes aux associés dans les délais prévus ;
- Opérer le prélèvement forfaitaire obligatoire (PFU) de 30 % en cas de distribution à une personne physique, ou appliquer le régime fiscal adapté selon la nature de l’associé ;
- Déclarer les revenus distribués via la déclaration 2777-SD pour les personnes physiques, ou 2065 si l’associé est une société.
Optimiser ou éviter la distribution de dividendes ?
Réinvestissement du résultat
À la différence des SCI relevant de l’impôt sur le revenu, les SCI à l’IS permettent de capitaliser et de réinvestir les bénéfices sans imposition immédiate chez l’associé. Cela favorise une stratégie de patrimonialisation à long terme pour les entrepreneurs.
Mise en réserve du bénéfice
Les associés peuvent décider de conserver le bénéfice dans la société, via une mise en réserve, afin de constituer une épargne ou de financer de futurs projets immobiliers. Il n’y a alors pas de fiscalité supplémentaire, tant que le dividende n’est pas effectivement distribué.
Salaire ou dividende ?
Dans certains cas, le chef d’entreprise qui cumule les fonctions de gérant et d’associé peut arbitrer entre le versement d’une rémunération (soumise aux cotisations sociales) ou de dividendes (soumis à la fiscalité du capital). Une simulation fiscale comparative est fortement conseillée.
Écueils à éviter lors de la distribution de dividendes
Distribution sans bénéfice suffisant
La loi interdit de distribuer des dividendes si la société n’a pas réalisé de bénéfices distribuables. Une distribution irrégulière pourrait être requalifiée en distribution fictive, avec des conséquences civiles et fiscales lourdes.
Traitement fiscal erroné
Une erreur dans l’application de la fiscalité (mauvais taux ou oubli de déclaration) peut entraîner un redressement fiscal. La complexité du régime justifie le recours à un expert-comptable ou à un avocat en droit des affaires pour sécuriser l’opération.
Absence d’assemblée générale
Ne pas tenir d’AG ou ne pas rédiger le procès-verbal peut rendre la distribution irrégulière juridiquement. Il est impératif de respecter les obligations formelles.
Conclusion : anticipation et accompagnement indispensables
Distribuer des dividendes dans une SCI à l’IS peut s’avérer fiscalement intéressant, mais nécessite une maîtrise parfaite des règles juridiques et fiscales encadrant cette opération. Avant toute distribution, le chef d’entreprise doit évaluer les risques, calculer la pression fiscale réelle et analyser les objectifs patrimoniaux de la SCI. Le recours à un accompagnement juridique et comptable est vivement recommandé afin d’optimiser les décisions et sécuriser la conformité.
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