Il n’a jamais été aussi facile pour le propriétaire d´un appartement de le donner en location saisonnière. En effet, de nombreuses plateformes internet permettent aux propriétaires, voire aux locataires, de mettre leur bien en location à des fins touristiques.

Or, ces locations de courte durée sont parfois synonymes d´abus et de nuisances : allées et venues des locataires, bruits et chocs de valises, dommages aux parties communes, occupation bruyante, fêtes intempestives.

Comment les voisins peuvent-ils réagir ? La réponse se trouve dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Ce document obligatoire précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

Une autre norme juridique peut être utilisée : l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux copropriétés. Cette disposition indique que chaque copropriétaire doit disposer de ses parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document contractuel ayant pour but d’édicter toutes les règles d’administration et d’organisation de la copropriété ainsi que tous les droits et devoirs de chacun des copropriétaires.

Ce document constitue la base de la relation entre les copropriétaires. Aucun d’entre eux ne peut s’y soustraire (Cass. 3e civ. 4-1-1990 n° 88-13.136). Il s’agit à ce titre d’un document obligatoire.

Il détermine notamment la destination des parties privatives (10 juillet. 1965 art. 8 n°65-557) et permet ainsi de connaître l’affectation exacte pour chaque lot divis de l’immeuble. Par exemple, locaux affectés à l’habitation, à l’exercice d’une profession libérale, à un commerce etc…

Chaque propriétaire est tenu de respecter la destination des lieux prévue par le règlement de copropriété.

Ainsi, il est interdit aux copropriétaires de changer l’affectation de leur lot, à moins de recueillir le consentement unanime des autres membres de la copropriété (Cass. 3ème civ., 27 avr. 1988, n°86-16.212).

Or, les locations touristiques par l’intermédiaire de plateformes spécialisées sont considérées comme étant une activité commerciale. Beaucoup de copropriétés ont comme règle de n’autoriser aucune activité libérale ou commerciale dans l’immeuble ou de la limiter au rez-de-chaussée.

En effet, de nombreux règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise. Celle-ci peut être une simple clause bourgeoise autorisant l’activité commerciale uniquement sur certains lots ou une clause bourgeoise imposant l’usage exclusif d’habitation.

Dès lors, en présence de ce type de clause le loueur ne pourra exercer l’activité de location saisonnière si le règlement de copropriété lui interdit.

La jurisprudence se veut de plus en plus stricte à l´égard des locations meublées à but touristique. De nombreux copropriétaires se sont vus condamner à arrêter leur activité de location de courte durée sous astreinte (Cour d’appel d’Aix-en-provence, Arrêt du 5 décembre 2019 – nº 18/19501 – Tribunal de grande instance, Paris, Jugement du 9 juin 2011, Répertoire général nº 10/10255).

Lorsque le règlement de copropriété ne contient aucune disposition à l´encontre des locations touristiques, une autre voie est celle des troubles du voisinage

Les troubles excessifs de voisinages en second plan

Il s’agit de troubles excessifs, à savoir des nuisances manifestement anormales pour les autres occupants de l’immeuble.

Rappelons que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dont nous avons parlé, précise que chaque copropriétaire doit user et jouir librement des parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La Cour d´appel de Paris a eu l’occasion de se prononcer en février 2022 (CA Paris, Pôle 1 – Chambre 8, 11 février 2022, n° 21/10676) en rappelant que même si la location en meublé touristique n´est pas interdite par le règlement de copropriété, les nuisances en découlant ne doivent pas excéder manifestement et très largement les inconvénients normaux du voisinage.

Dans ce cas, il faudra démontrer les nuisances et le trouble anormal, notamment par voie d’huissier ou encore de témoignages. 

Nous le voyons, cette solution est peu plus difficile à mettre en œuvre. Elle est aussi synonyme de voie judiciaire plus complexe. En principe, ce fondement accompagne souvent de la violation du règlement de copropriété. 

C’est pourquoi, ce que nous recommandons aux copropriétés, c´est de disposer dès le départ d´un règlement de copropriété clair et précis sur la question des locations meublées touristiques. Modifier le texte ultérieurement est coûteux et ardu, notamment lorsqu´il s´agit de modifier la destination de l’immeuble. Ne l’oubliez pas.

Notre cabinet vous accompagne en cas de contentieux portant sur le non respect du règlement de copropriété et/ou troubles excessifs de voisinages.