Le délai de préavis est la durée de temps entre la notification de la résiliation et la date effective de fin du contrat. C’est une notion importante en matière de résiliation du contrat de location d’habitation. Cette période préétablie permet aux deux parties de se préparer à la fin de la location et d’organiser les démarches nécessaires, telles que la recherche d’un nouveau locataire ou la restitution des lieux loués.

Le respect du délai lié au préavis est essentiel pour éviter d’éventuels conflits ou problèmes juridiques.

Résiliation et délai de préavis

Résiliation par le locataire

Le locataire peut résilier à tout moment le bail sous réserve de respecter un délai de préavis. 

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 établit un délai de préavis de trois mois pour le locataire qui souhaite résilier son contrat de location d’habitation principale.

Cependant, ce délai peut être réduit à un mois dans certaines situations spécifiques, telles que :

– L’obtention d’un premier emploi, d’un nouvel emploi à la suite à d’une perte d’emploi ou d’une mutation professionnelle ;

– La perte d’emploi ou la cessation d’activité du locataire.

– Le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.

– Le bénéfice d’un logement social attribué au locataire.

– Les locataires percevant le revenu de solidarité active (RSA) ou l’allocation aux adultes handicapés (AAH).

La résiliation doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou en main propre contre récépissé. La remise des clés au gardien, les appels téléphoniques ou l’envoi d’un e-mail ne sont pas considérés comme suffisant (CA Versailles, 1re ch., 10 sept. 2013, no 12/08515).

Attention, si le contrat de bail d’habitation porte sur un logement meublé le délai de préavis est réduit à 1 mois (art.25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).  

Résiliation du bailleur

Le bailleur, quant à lui, doit attendre l’échéance du contrat et doit motiver sa décision. Il ne peut donné congé que dans les cas prévus par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

Reprise du logement pour habitation personnelle ou logement d’un proche. Dans ce cas le délai de préavis est de six mois.

Motif légitime et sérieux (par exemple, non-respect des obligations du locataire) ou vente du logement : le délai de préavis est de six mois.

A défaut de l’un de ces motifs, le bailleur ne pourra pas mettre fin au contrat de bail, sauf à engager une action judiciaire.

Attention, concernant le contrat de bail d’habitation portant sur un logement meublé le délai de préavis est réduit à trois mois (art.25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). 

Modalités pratiques liées au délai de préavis

Date de début du délai de préavis

Le délai de préavis commence à courir à compter de la réception de la notification de résiliation. Pour les locataires, il est important de conserver une preuve de cette réception, comme l’accusé de réception de la lettre recommandée. Pour les propriétaires, il est recommandé de vérifier que la notification de résiliation mentionne correctement les motifs de résiliation et les délais de préavis légaux.

Attention, le délai du préavis court « à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre » (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I).

La date de réception est la date de la remise de la lettre et non la date de première présentation dans le cas ou la lettre n’a pas été retirée (Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, no 10-20.478). L’envoi d’une lettre recommandée peut donc présenter des risques, l’exploit d’huissier ou la remise en main propre peut être privilégié en cas de conflit avec le locataire

Paiement du loyer et des charges pendant le délai de préavis

Si le congé émane du locataire, il doit continuer à payer le loyer et les charges locatives, pendant toute la durée du préavis, même s’il cesse d’occuper personnellement les lieux loués, sauf exceptions. Par exemple, si le local est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis (Cass. 3ème civ., 29 avr. 2002, n°00-21.293).

A contrario, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges, que pour le temps où il a occupé personnellement les lieux (Cass. 3ème  civ., 13 juin 2001, n° 99-14.998).

A l’issu du préavis

Lorsque le préavis se termine, le locataire perd tout droit d’occupation des lieux loués et doit donc remettre les clés au propriétaire au plus tard le dernier jour du préavis. Seule cette remise met fin à l’obligation du locataire de payer une indemnité d’occupation (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, no 96-13.859, RJDA 1998, no 5, no 565).

À la fin du préavis, un état des lieux doit être établi conjointement et à l’amiable par les deux parties, ou par un tiers mandaté par elles (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 1er, JO 8 juill.). Si l’une des parties refuse d’établir un état des lieux à l’amiable, l’autre doit faire appel à un huissier (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 2).

La fin de la période de préavis entraîne également la fin des effets juridiques du contrat de location. Le propriétaire est alors tenu de restituer le dépôt de garantie éventuel dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 22).

Le cabinet vous conseille et vous assiste en cas de contentieux lié à un contrat de location.