Définition
Le règlement de copropriété est un document contractuel, défini par la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément son article 8, ayant pour but d’édicter toutes les règles d’administration et d’organisation de la copropriété ainsi que tous les droits et devoirs de chacun des copropriétaires.
Ce document constitue la base de la relation entre les copropriétaires. Aucun d’entre eux ne peut s’y soustraire (Cass. 3e civ. 4-1-1990 n° 88-13.136). Il s’agit à ce titre d’un document obligatoire.
A quoi sert le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété a pour objet :
- de déterminer la destination des parties tant privatives que communes et les conditions de leur jouissance (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 1) ;
- de fixer, sous réserve des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, les règles relatives à l’administration des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 1) ;
- de fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, al. 3), en indiquant les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, al. 4) ;
- de déterminer les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, dans le respect des dispositions impératives de la loi (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22) ;
- d’énumérer les parties communes spéciales et celles à jouissance privative (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 1) ;
- de définir les différentes catégories de charges et de distinguer celles afférentes à la conservation de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 1, al. 2).
La rédaction du règlement de copropriété
Le plus souvent, l’établissement du règlement de copropriété est antérieur à l’application du statut de la copropriété. Si tel n’est pas le cas, il appartient alors à l’assemblée générale des copropriétaires d’adopter un tel règlement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26).
Les clauses du règlement doivent respecter l’ordre public et les bonnes mœurs. La loi SRU précise que le règlement doit indiquer les éléments et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
S’agissant de la forme, le règlement de copropriété doit être établi en la forme authentique (C. civ. art. 710-1). Aucun règlement ne peut, après la naissance de la copropriété, être adopté sans avoir été voté par une assemblée générale ou homologué par le tribunal judiciaire.
Toutefois, il peut arriver que le règlement de copropriété résulte d’un acte judiciaire, ce qui peut notamment être le cas en cas de désaccord des copropriétaires par exemple. Aucun règlement ne peut, après la naissance de la copropriété, être adopté sans avoir été voté par une assemblée générale ou homologué par le tribunal judiciaire.
La modification du règlement de copropriété
S’agissant de la modification du règlement de copropriété, seule l’assemblée générale des copropriétaires peut la décider. En principe, les règles de la majorité diffèrent en fonction des motifs pour lesquels la modification est demandée. Par exemple pour une mise en conformité avec la loi une majorité simple suffira, alors que le changement d’usage d’une partie privative est fait à la majorité absolue).
Une modification du règlement qui est décidée en dehors de l’assemblée (Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-18.220) ou encore par le juge (Cass. 3e civ. 9-9-2021 n° 20-11.674) est réputée non écrite.
Afin d’en réduire le coût, la publication de ces modifications est soumise au droit fixe (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24, f).
Opposabilité du règlement de copropriété
Le règlement, publié ou non, est de plein droit opposable aux copropriétaires et à leurs ayants cause universels ou à titre universel. En revanche, pour que le règlement ou ses modifications ultérieures soient opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires (acquéreur, donataire, légataire à titre particulier), ils doivent être publiés au fichier immobilier (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 13).
En cas de vente de lots, le règlement de copropriété et les actes modificatifs ne peuvent être opposables à l’acquéreur que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l’acte d’acquisition (Cass. 3e civ. 31-1-1996 ; Cass. 3e civ. 22-9-2009 n° 08-16.120 ; Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-23.549).
Le décret du 17 mars 1967 prévoit néanmoins une exception pour le cas où l’acquéreur a eu expressément et préalablement connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, même s’ils n’ont pas été publiés, dans l’acte de transfert de propriété.
En conséquence, en cas de modification du règlement de copropriété avant la vente d’un lot et de publication postérieure, la situation est la suivante. Si l’acquéreur y a adhéré dans l’acte de vente, elles lui sont opposables à compter de la signature de l’acte de vente. Dans le cas contraire, les modifications lui seront inopposables même après leur publication (CA Paris 22-10-1997).
Le cabinet vous conseille et assiste en cas de conflit avec un copropriétaire, syndic de copropriété ainsi que sur l’interprétation d’un règlement de copropriété.