Comment sortir d’une copropriété ? Conditions et procédure

par | 19 Mar, 2023 | Exprime Avocat

Sortir de la copropriété

Le régime de la copropriété peut s’avérer inéluctablement très contraignant pour les copropriétaires. Charges de copropriété, assemblées générales, parties communes … sont autant d’inconvénients et de contraintes pour chacun des copropriétaires. Certains peuvent donc souhaiter sortir de ce régime contraignant. Mais la procédure n’est pas toujours aisée, et revêt certaines conséquences pratiques qu’il convient de maîtriser et d’étudier.

La sortie d’une copropriété prendra en pratique le terme de “scission de copropriété”. Le principe est simple : il s’agira de diviser une copropriété existante en soustrayant un ou plusieurs bâtiments de cette dernière. 

Quelles sont les conditions pour une scission ?

Les conditions préalables à la scission sont énoncées par l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction issue de l’article 81 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000).

Il ressort que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

1) le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

Plusieurs bâtiments distincts :

L’existence de « plusieurs bâtiments » est la condition de mise en œuvre de l’article 28 (Civ. 3e, 30 sept. 1998, n°96-21.904).

La notion de bâtiment fait l’objet d’importantes controverses à la fois en doctrine et en jurisprudence. Si nous nous basons sur une interprétation littérale du texte, il serait nécessaire qu’il existe plusieurs immeubles bâtis séparés entre eux (CA Versailles, 1er ch., 25 avr. 1989, Charlier c/ Synd. copr. 3, rue Léon-Jouanet à Saint-Cyr-l’École). L’indépendance des fondations est donc requise.

Il est à noter que l’existence de murs porteurs mitoyens, ou l’imbrication des bâtiments, ne sont pas des obstacles à la division.

Possibilité de division de sol :

Le retrait d’un bâtiment peut être refusé par l’assemblée générale dès lors que la possibilité de division du sol n’est pas prouvée (Civ. 3, 14 juin 2018, n°17-18.613). Il faudra également veiller à ce que la division ne rompt pas l’égalité entre copropriétaire (Civ. 3e, 11 mai 2006, n°05-10.924). 

Un certificat d’urbanisme valant division sera nécessaire.

Quelle est la procédure pour que la scission s’opère ?

La scission devra être validée par l’assemblée générale.

Selon les termes de l’article 28 nouveau de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (loi du 13 déc. 2000, dite loi « SRU »), deux types de procédures sont mises en place aux fins de réunir l’organe délibérant du syndicat :

  • lorsque plusieurs propriétaires désirent sortir du syndicat initial, la procédure de retrait suppose deux étapes successives par le biais de la tenue d’une assemblée spéciale, puis de la réunion d’une assemblée générale.
  • — lorsque la volonté de retrait est exprimée par un seul propriétaire, c’est à l’assemblée générale du syndicat de statuer dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

En cas de sortie de plusieurs copropriétaires

Dans un premier temps, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs bâtiments, réunis en assemblée spéciale, se prononceront sur le retrait du ou des bâtiments en question de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée (Loi du 10 juill. 1965, art. 28). Il y aura, par conséquent, autant d’assemblées spéciales que de bâtiments dont l’autonomie est envisagée.

L’assemblée spéciale statuera à la majorité prévue à l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ce qui correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires dont les locaux composent le ou les bâtiments faisant l’objet du retrait. Les règles de convocation et de tenue de l’assemblée seront identiques à celles prévues pour les assemblées générales de copropriété (décret du 17 mars 1967, art. 20).

Les copropriétaires convoqués devront notamment recevoir notification du projet de modification de l’état descriptif de division, du projet de modification du règlement initial, ainsi que la répartition et la modification des charges

En cas de sortie d’un seul copropriétaire

Si, comme nous l’avons vu précédemment, le retrait envisagé ne concerne qu’un bâtiment ou un terrain appartenant entièrement à un copropriétaire unique, ce dernier devra formuler son intention de se disjoindre de la copropriété initiale devant l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans un second temps, une fois la décision de retrait prise par l’assemblée spéciale, il faudra convoquer une assemblée générale composée de tous les copropriétaires sans distinction, laquelle statuera à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

On notera que cette seconde assemblée sera constituée de tous les copropriétaires, y compris les demandeurs à la scission. Si cette assemblée est bien évidemment soumise aux règles de convocation et de tenue des assemblées générales « ordinaires », la cour de Cassation y a ajouté d’autres conditions exigeant également que les projets de nouveau règlement de copropriété, d’état descriptif de division et d’état de répartition des charges soient joints à la convocation, afin que l’assemblée puisse valablement statuer (Cass. 3e civ., 24 sept. 2003, n°02-10.910).

Vérifier également le règlement de copropriété.

Les recours en cas de vote contre

La principale question qui se pose au sujet de l’intervention de cette assemblée générale consiste dans le fait de savoir si la décision qui en émane est discrétionnaire ou si, au contraire, elle peut faire l’objet d’un recours devant les tribunaux.

La Cour de cassation dans un arrêt du 29 janvier 1997, confirmé depuis en 2001, estime que l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne donne pas au juge le pouvoir de statuer sur une demande de retrait de la copropriété, qui relève de la seule assemblée générale des copropriétaires (Cass. 3e civ., 29 janv. 1997, n°94-19.548 ; Cass. 3e civ., 14 mars 2001, n° 99-18.530).

A noter : La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR a introduit une nouvelle possibilité de scission de la copropriété par le recours à la division en volumes.

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