Syndic de copropriété : définition, missions et contentieux

par | 18 Sep, 2022 | Exprime Avocat

Syndic de copropriété, définition, missions et contentieux

La copropriété est un régime juridique particulier, régi par la loi du 10 juillet 1965, qui s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

La partie privative peut notamment prendre la forme d’un appartement, alors que les parties communes se composent des entrées, des escaliers, ou encore des espaces verts.

Une copropriété est composée d’un certain nombre d’organes : le syndicat, le syndic et le conseil syndical notamment. Nous nous attarderons plus spécifiquement sur le syndic de copropriété.

Comment définir le syndic de copropriété ?

Pour définir valablement le syndic de copropriété, il convient au préalable de déterminer ce qu’est le syndicat de copropriété. Le syndicat de copropriété est un groupement doté de la personne morale, constitué par l’ensemble des copropriétaires, ayant notamment pour finalité l’administration et la gestion des parties communes.

Le syndic de copropriété est quant à lui l’organe exécutif du syndicat. Sa mission principale consistera donc à exécuter les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires, tout en assurant la gestion administrative, comptable et financière de l’immeuble. Son activité est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 précitée et par la loi Hoguet du 2 juillet 1970.

Sa nomination est obligatoire dès qu’une copropriété existe : toute copropriété doit disposer d’un syndic.

Comment est-il désigné ?

Le syndic est élu et désigné par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Une personne physique (un copropriétaire) ou une personne morale, professionnelle ou non, peut être désignée en qualité de syndic. Les obligations inhérentes au syndic de copropriété diffèrent en fonction de la nature du syndic choisi.

Le syndic professionnel devra à ce titre, être titulaire d’une carte professionnelle, d’une assurance responsabilité civile professionnelle, et d’une garantie financière lui permettant de couvrir les fonds de tous les syndicats gérés (de l’ordre de 110.000 euros minimum). Il devra également ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, au nom de la copropriété.

Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, renouvelable, et peut être révoqué à tout moment.

Quelles sont ses missions ?

Les missions du syndic sont extrêmement nombreuses et sont par ailleurs indiquées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (d’ailleurs récemment modifié par la loi du 10 février 2020 t du 22 août 2021.)

Le syndic est notamment chargé :

  • d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
  • d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
  • de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.
  • de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;
  • d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires.
  • d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
  • de réaliser les démarches prévues aux articles  711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires,
  • d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale,
  • de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés,

Le syndic assure également la gestion comptable et financière du syndicat et doit, à ce titre établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

Le syndic aura, en outre, une mission importante en cas de vente d’un lot dépendant de la copropriété. En effet, celui-ci devra établir certains documents devant obligatoirement être fournis à l’acquéreur aux termes des dispositions de l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation que sont notamment la fiche synthétique de l’immeuble ou le pré état daté (qui contiendra l’ensemble des informations financières nécessaires à l’information de l’acquéreur).

Contentieux avec le syndic de copropriété

Comme indiqué au préalable le syndic de copropriété agit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires. Dès lors, le lien contractuel qui les unis est fondé sur les dispositions du contrat de mandat. (C. civ., art. 1992).

En cas de faute, le syndic engage sa responsabilité contractuelle et pourra être tenu de réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Pour obtenir réparation, le syndicat des copropriétaires devra démontrer la faute du syndic, un préjudice, et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.  

Les contentieux sont nombreux, et il faut essentiellement retenir que le syndic sera sanctionné en cas de négligence ou de manquement de diligence dans l’accomplissement de sa mission.

Par exemple, il en sera ainsi en cas de défaut d’entretien de l’immeuble ou des parties communes (Cass. 3e civ., 7 févr. 1990, n°87-19.565), en cas d’omission de la convocation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 25 mars 1997, n°95-18.343) ou encore dans la négligence dans le recouvrement des charges. De plus, en tant que professionnel le syndic pourra également engager sa responsabilité en cas de manquement à son devoir de conseil.

Chaque copropriétaire pourra également engager une action contre le syndic au titre de la responsabilité civile délictuelle. En effet, si aucun contrat ne lie le syndic avec chaque copropriétaire, il n’en demeure pas moins que le syndic sera tenu de réparer le préjudice subi par un copropriétaire en cas de faute extracontractuelle (art. 1240 .C civil).

Il en sera ainsi de l’action d’un copropriétaire engageant la responsabilité d’un syndic qui n’avait pas exiger la restitution d’une partie commune. (Cour de cassation, Troisième Chambre civile, Arrêt nº 505 du 23 avril 2013, Pourvoi nº 12-14.436).

Enfin, la prescription de l’action en responsabilité civile est de 5 ans à compter du jour où le dommage s’est manifesté.

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