Comment définir le démembrement de propriété ?

Le droit de propriété est défini à l’article 544 du Code civil par l’addition des prérogatives du propriétaire : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. »

La propriété se caractérise ainsi par trois prérogatives :

– le droit d’user de la chose (l’usus en termes latins),

– le droit de percevoir les fruits (le fructus),

– le droit de disposer de la chose donc de la vendre, la donner, la modifier (l’abusus)

La propriété démembrée est régie par les articles 578 et suivants du code civil et consiste à attribuer à deux ou plusieurs personnes différentes les éléments constitutifs de la pleine propriété d’un bien : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le droit de propriété peut donc faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété.

L’usufruitier dispose du droit d’usage et des fruits. Il est appelé à jouir de la chose comme le propriétaire lui-même (par exemple, se servir du bien faisant l’objet de l’usufruit pour ses besoins personnels, y habiter ou le donner à bail). Il aura également le droit de récolter les fruits générés par le bien attribué à l’usufruitier (par exemple, les loyers versés par un locataire ayant conclu un bail avec l’usufruitier de l’immeuble sont des fruits.  

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien, en respectant les droits de l’usufruitier : il ne détient donc plus qu’un droit de disposer de la nue-propriété du bien.

L’usufruit est un droit par nature temporaire (à terme fixe ou viager), à l’échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière.

Le démembrement de propriété peut s’appliquer à un bien déterminé ou à une universalité (droit d’usufruit du conjoint survivant sur la succession de l’époux décédé, par exemple).

Quels sont les droits et l’étendue des pouvoirs de l’usufruitier ?

L’usufruit est un droit réel temporaire attaché à la personne et conférant à son titulaire un droit à la jouissance et aux revenus du bien ( Code civil article 582).

L’article 578 du Code civil précise que « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ».

L’usufruitier n’a pas le droit de consommer la chose, sauf lorsque l’usufruit porte sur des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer. On parle alors de quasi-usufruit, terme qui n’existe pas dans le Code civil mais est utilisé par la pratique lorsque l’usufruit porte sur une chose consomptible (somme d’argent, par exemple).

L’usufruitier dispose d’un droit réel, c’est-à-dire d’un droit direct et immédiat sur la chose. C’est là une différence fondamentale entre l’usufruitier et le locataire notamment : le locataire n’a qu’un droit de créance à l’égard du bailleur alors que l’usufruitier dispose d’un droit direct sur le bien.

L’usufruit est nécessairement constitué pour une durée limitée, qu’il soit d’origine légale, testamentaire ou conventionnelle.
Pour les personnes physiques, la durée maximale de l’usufruit est la durée de vie de l’usufruitier : on parle alors de droit viager.

L’usufruitier ne doit pas porter atteinte à la substance de la chose sur laquelle porte son usufruit (article 578 du Code civil) et il doit utiliser les biens raisonnablement (article 601 du Code civil).

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire (l’article 578 du Code civil cite le propriétaire) ne fait l’objet d’une véritable définition : il ne lui reste que les prérogatives dont l’usufruitier ne l’a pas privé.

Le nu-propriétaire bénéficie d’un droit réel et a vocation à recouvrer au moment de l’extinction de l’usufruit la totalité des prérogatives du propriétaire ; il dispose en quelque sorte d’un droit futur à la pleine propriété.

 À l’égard de l’usufruitier, le nu-propriétaire a pour seule obligation de lui permettre de jouir paisiblement du bien sur lequel porte l’usufruit (article 599 du code civil).

Comment se répartit le prix en cas de vente d’un bien démembré ?

La valorisation des droits démembrés part de l’analyse juridique selon laquelle la valeur de la pleine propriété est égale à la somme des valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit.

La valeur fiscale des droits démembrés est fixée par un barème dont l’application n’est obligatoire que pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière (CGI art. 669). Par exemple pour un usufruitier âgé de 63 ans, la valeur de l’usufruit sera fixé à 40% de la valeur en pleine propriété et la valeur de la nue-propriété à 60%.

A qui incombe les réparations en cas de démembrement de propriété sur un bien immobilier ?

Sauf convention contraire, l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien nées pendant sa période de jouissance et le nu-propriétaire est tenu aux grosses réparations (article 605 du code civil) :

• réparations d’entretien : il s’agit pour l’usufruitier de procéder à tous travaux de réparation nécessaires pour la conservation du bien étant précisé qu’il n’a donc pas la charge de travaux d’embellissement ou de reconstruction. Si l’usufruitier n’effectue pas ces réparations d’entretien, le nu-propriétaire peut l’y contraindre, voire les effectuer à sa place, même sans son accord, puis lui en demander remboursement,
• grosses réparations : elles sont énumérées à l’article 606 du code civil. De façon générale, ce sont les « travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l’immeuble ou son infrastructure et le rendant impropre à sa destination » (Bordeaux, 26 sept. 2007, RG n°06/05334). Ou encore « les ouvrages réparant la vétusté et restituant à l’immeuble la solidité nécessaire » (Papeete, 14 avr. 2005, RG n°704/Civ/04).

En pratique, la distinction entre les réparations d’entretien et les grosses réparations peut s’avérer parfois délicate et donner lieu à de nombreux contentieux.

Comment s’éteint le démembrement de propriété ?

Le démembrement peut prendre fin dans plusieurs circonstances :

• extinction par décès de l’usufruitier ;
• extinction par échéance du terme (étant précisé que l’usufruit ne peut être d’une durée supérieure à 30 ans s’il est accordé à une personne morale) ;
• extinction par perte de la chose (exemple : destruction du bien suite à un incendie) ;
• réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de nu propriétaire ;
• prescription extinctive en cas de non-usage du bien pendant 30 ans ;
• déchéance par abus de l’usufruitier