Le contentieux en baux commerciaux est une problématique fréquente pour les chefs d’entreprise, en particulier les dirigeants de TPE et PME. Que ce soit lors de la signature, de l’exécution ou à la fin du bail commercial, les litiges entre bailleur et locataire peuvent impacter l’activité et la pérennité de l’entreprise. Cet article vous propose un tour d’horizon des litiges du bail commercial les plus couramment rencontrés et des conseils pratiques pour limiter les risques juridiques.

Les litiges liés à la conclusion du bail commercial

Absence ou imprécision du bail écrit

Bien que la rédaction d’un bail commercial écrit ne soit pas expressément obligatoire, elle est fortement recommandée. Les litiges surviennent notamment lorsqu’aucun contrat écrit n’encadre les droits et obligations des parties. Cette imprécision peut entraîner des conflits sur :

• la durée du bail,
• la nature de l’activité commerciale autorisée,
• le partage des charges entre bailleur et locataire.

Consulter un avocat en bail commercial lors de la conclusion du contrat permet d’anticiper ces conflits et sécuriser la relation contractuelle.

Erreur sur la destination des locaux

La clause relative à la destination détermine l’activité que le locataire peut exercer dans les lieux. Un vice de rédaction ou une restriction non adaptée peut donner lieu à une demande de modification judiciaire de la destination ou à une résiliation du bail.

Les litiges en cours d’exécution du bail

Exécution défectueuse des obligations contractuelles

Les obligations du bailleur et du locataire doivent être scrupuleusement respectées. Les litiges fréquents portent sur :

• le défaut d’entretien des locaux par le bailleur,
• des loyers ou charges impayés par le locataire,
• le non-respect des horaires, de la destination ou du règlement de copropriété.

Dans ce contexte, le recours à un avocat facilite la mise en demeure, le recouvrement ou l’assignation devant le tribunal compétent.

L’indexation et la révision du loyer

En matière de baux commerciaux, l’indexation du loyer est encadrée par les articles L. 145-37 et suivants du Code de commerce. La clause d’indexation, encore appelée clause d’échelle mobile, permet d’adapter le loyer en fonction de la variation d’un indice légalement prévu (anciennement l’indice du coût de la construction – ICC –, aujourd’hui l’indice des loyers commerciaux – ILC – ou l’indice des loyers des activités tertiaires – ILAT).

Toutefois, cette clause est source de contentieux, notamment lorsque :

• Conditions de forme non respectées : la clause doit être rédigée de manière précise et transparente. La jurisprudence sanctionne les clauses qui ne permettent pas une variation corrélée du loyer à l’indice choisi ou qui conduisent à une distorsion manifeste (Cass. 3e civ., 12 janv. 2005, n° 03-20.159).

• Indice inexact ou inexploitable : l’indice doit être en lien direct avec l’activité exercée et publié régulièrement. Le recours à un indice non conforme (par exemple, un indice non économique ou étranger à la nature du bail) peut conduire à la nullité de la clause. Depuis la loi Pinel (2014), il n’est plus possible d’utiliser l’ICC pour les nouveaux baux commerciaux, sauf exceptions.

• Plafonnement du loyer lors de la révision : l’article L. 145-39 du code de commerce prévoit que le loyer révisé ne peut excéder la variation de l’indice de référence. Le bailleur ne peut donc imposer une augmentation supérieure au plafond légal, même si l’indice évolue fortement.

En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux peut être saisi (TGI avant 2020, désormais Tribunal judiciaire) afin de statuer sur la régularité de la clause ou procéder à une révision judiciaire du loyer. L’assistance d’un avocat permet de sécuriser ces démarches et d’éviter une nullité de la clause ou un redressement rétroactif des loyers.

Travaux non autorisés ou mal exécutés

Le régime juridique des travaux en matière de baux commerciaux repose principalement sur l’article 1728 du Code civil (obligation du preneur d’user de la chose louée conformément à sa destination) et sur les clauses spécifiques du bail.

En principe, le preneur (locataire) ne peut entreprendre de travaux modifiant la structure, la consistance ou la destination des lieux sans l’autorisation expresse du bailleur. Cela inclut notamment :

• les travaux d’aménagement substantiel,

• les modifications de la façade ou des parties communes,

• ou encore les transformations affectant la solidité de l’immeuble.

Si le locataire procède à des travaux sans autorisation ou les exécute malgré des réserves contractuelles, le bailleur dispose de plusieurs recours :

• Demande de remise en état : sur le fondement de l’article 1227 C. civ., le bailleur peut exiger judiciairement que les lieux soient remis dans leur état initial, aux frais du locataire.

• Résiliation du bail : si les travaux non autorisés constituent une violation grave des obligations contractuelles, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-18.978). Certaines clauses résolutoires prévoient même la résiliation de plein droit en cas de travaux interdits.

• Dommages-intérêts : si les travaux causent un préjudice (atteinte à la structure, gêne pour les autres occupants, dévalorisation du bien), le bailleur peut demander réparation sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 C. civ.

Enfin, les travaux doivent toujours être compatibles avec la destination contractuelle du bail. À défaut, l’acquéreur d’un fonds ou le bailleur pourra invoquer la violation de la clause de destination, ce qui peut constituer un motif sérieux de résiliation.

Les litiges liés à la fin du bail commercial

Erreur ou refus de renouvellement du bail

À l’issue du bail commercial, le locataire bénéficie en principe du droit au renouvellement. Le bailleur peut refuser ce renouvellement, mais sous conditions strictes (motif grave ou versement d’une indemnité d’éviction).

Les litiges à ce stade portent sur :

• la validité du congé donné par le bailleur,
• l’appréciation du motif grave et légitime de refus,
• le calcul et le montant de l’indemnité d’éviction.

Départ anticipé ou non-respect du congé

Le congé doit être donné avec un préavis de six mois et une forme spécifique (acte d’huissier ou lettre recommandée selon les cas). Un congé irrégulier peut être déclaré nul par le juge, prolongeant de fait le bail initialement prévu.

Les recours possibles et la prévention des litiges

Médiation et conciliation

Avant d’engager une procédure judiciaire, il est souvent recommandé de tenter une démarche amiable. La médiation ou la conciliation permettent de résoudre rapidement les différends, en préservant la relation commerciale.

Saisine du tribunal judiciaire

Lorsque la négociation échoue, les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire, compétent en matière de contentieux baux commerciaux. Ce recours judiciaire peut porter sur :

• la fixation du loyer lors du renouvellement,
• la révision du loyer en cours de bail,
• la résiliation du contrat,
• le paiement de loyers ou d’indemnités.

Rôle de l’avocat dans la gestion du contentieux

Un avocat en bail commercial joue un rôle déterminant dans la prévention, la rédaction des actes et la gestion des litiges. Il peut également assurer la représentation devant les juridictions compétentes et optimiser vos droits au renouvellement ou à indemnisation.

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