Le terme allotir désigne l’action de diviser un ensemble en plusieurs lots distincts afin d’en optimiser la gestion, l’attribution ou l’exécution. Bien qu’il s’agisse d’un concept technique, il revêt une importance fondamentale dans plusieurs branches du droit, notamment les marchés publics, l’urbanisme, le droit des successions, l’indivision et la copropriété.

L’allotissement permet de favoriser la transparence, d’optimiser la répartition des biens et d’assurer une meilleure équité entre les parties concernées. Cependant, son application est encadrée par des règles juridiques strictes et suscite souvent des contentieux portant sur sa validité, son exécution et ses conséquences.

Définition

L’allotissement consiste à diviser un bien ou un ensemble en lots distincts, que ce soit dans le cadre d’une succession, d’un marché public, d’un lotissement immobilier ou d’une copropriété. Cette division doit répondre à des exigences légales et être conforme aux dispositions réglementaires applicables.

Les objectifs de l’allotissement varient selon les domaines juridiques :

• Dans les marchés publics : favoriser la concurrence et permettre aux PME d’accéder aux contrats.
• Dans les successions : garantir une répartition équitable des biens entre héritiers.
• Dans l’urbanisme : structurer l’aménagement du territoire.
• Dans la copropriété : faciliter la gestion des immeubles divisés.

Cadre légal et règlementaire

L’allotissement est régi par plusieurs textes législatifs et réglementaires, parmi lesquels :

• Code civil : articles relatifs aux partages successoraux et à l’indivision (articles 826 et suivants).
• Code des marchés publics : obligation d’allotissement introduite par l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015.
• Code de l’urbanisme : dispositions encadrant le lotissement des terrains à bâtir (articles L.442-1 et suivants).
• Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : réglementation de la division des lots en immeuble collectif.

L’allotissement dans les successions

Dans un cadre successoral, l’allotissement permet de diviser une succession en plusieurs lots attribués aux héritiers. Cette opération repose sur l’effet déclaratif du partage (article 883 du Code civil), ce qui signifie que l’héritier devient propriétaire exclusif de son lot dès le décès du défunt.

Modes d’attribution des lots :

• Tirage au sort si les lots sont de valeur équivalente.
• Attribution préférentielle en cas d’intérêts spécifiques d’un héritier (ex. exploitation agricole).
• Intervention judiciaire en cas de désaccord entre cohéritiers.

L’allotissement en indivision

Dans une indivision, les indivisaires peuvent décider d’un partage amiable ou solliciter un partage judiciaire. L’objectif est de mettre fin à l’indivision en allouant des lots distincts à chacun des co-indivisaires.

• Rôle du juge : il intervient en cas de contestation ou lorsque l’un des indivisaires demande la sortie de l’indivision (article 815 du Code civil).
• Impact sur les biens immobiliers : l’indivision peut être maintenue si les indivisaires s’accordent sur une gestion commune.

L’allotissement en Marchés Publics

L’article L.2113-10 du Code de la commande publique impose l’allotissement des marchés publics pour faciliter la concurrence. Les acheteurs publics doivent olbigatoirement diviser les prestations en lots distincts, sauf exceptions justifiées. Cela permet notamment de favoriser l’accès des PME aux marchés publics. Mais aussi d’optimiser la gestion et la transparence des appels d’offres, et d’éviter la concentration excessive des contrats.

Exceptions possibles : Complexité technique nécessitant un marché global ou encore risque d’augmentation excessive des coûts (CE, 30 mars 2011, n° 340944).

Le non-respect de l’allotissement peut entraîner l’annulation du marché, ou même une sanction par la Cour des comptes pour mauvaise gestion des fonds publics.

L’allotissement en urbanisme et copropriété

Terrains à Bâtir : Dans le cadre des opérations de lotissement, l’allotissement est soumis à plusieurs obligation, à savoir : Un permis d’aménager obligatoire pour les divisions foncières de plus de deux lots. Des contraintes environnementales et urbanistiques définies par les PLU. Un contrôle administratif visant à éviter les divisions anarchiques.

Division des Lots en Copropriété : En copropriété, un propriétaire peut allotir un lot pour créer plusieurs unités distinctes. Toutefois, cette opération nécessite :

• L’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Une mise à jour du règlement de copropriété (article 11 de la loi du 10 juillet 1965).
• Le respect de la destination de l’immeuble sous peine d’annulation judiciaire (CA Paris, 5 octobre 2010).

Principaux Contentieux

Litiges successoraux

Les conflits entre héritiers sont fréquents et peuvent porter sur la répartition des biens d’une succession. Il peut s’agir d’une contestation des lots attribués, d’un désaccord sur la valeur d’un bien, ou encore d’une remise en cause du testament en raison d’une suspicion de captation d’héritage ou d’un vice du consentement du défunt. Ces litiges nécessitent souvent une expertise en droit des successions et peuvent donner lieu à des actions en justice visant à rétablir un partage équitable.

Recours en marchés publics

Lorsqu’une entreprise candidate à un marché public se voit évincée au profit d’un concurrent, elle peut contester la régularité de la procédure d’attribution. Ce type de recours vise à dénoncer d’éventuelles irrégularités, comme un non-respect des règles de mise en concurrence, un favoritisme ou une méconnaissance des critères d’attribution. Les entreprises peuvent ainsi solliciter l’annulation du marché ou demander une indemnisation pour le préjudice subi.

Conflits en copropriété :

Les relations entre copropriétaires peuvent être source de nombreux désaccords, notamment lorsqu’il s’agit de la répartition des charges ou de la modification des tantièmes. Certains copropriétaires peuvent s’opposer à une décision votée en assemblée générale qu’ils jugent injuste ou contraire au règlement de copropriété. Ces litiges peuvent également concerner la réalisation de travaux, l’usage des parties communes ou encore la gestion du syndic.

Annulation de permis de lotir :

Lorsqu’un projet immobilier ne respecte pas les normes d’urbanisme ou les contraintes environnementales, il peut faire l’objet d’un recours en annulation. Ce contentieux est souvent initié par des riverains, des associations de défense de l’environnement ou même des collectivités territoriales, qui estiment que le projet compromet l’équilibre écologique, la sécurité ou l’harmonie urbanistique. L’objectif est alors d’obtenir l’annulation du permis de lotir et, dans certains cas, la suspension des travaux en cours.

Conclusion

L’allotissement est un outil juridique transversal qui permet d’organiser et de sécuriser la répartition des biens et des marchés. Il facilite la concurrence, la gestion des successions et l’aménagement du territoire, tout en soulevant des enjeux et contentieux.