Le bail commercial encadre juridiquement la relation entre un locataire commerçant ou artisan (preneur) et un bailleur du local destiné à l’exploitation d’une activité. Régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, il représente un contrat de longue durée, généralement conclu pour une période de 9 ans. La stabilité inhérente à ce type de bail implique des obligations réciproques, dont le paiement du loyer en constitue un élément fondamental.

Origines et conséquences des impayés de loyers

Causes fréquentes d’impayés

Les impayés de loyers en matière de location commerciale peuvent résulter de différentes causes :

• Difficultés financières du locataire, crise de trésorerie.
• Contentieux sur l’état des locaux ou sur l’exécution d’obligations du bailleur.
• Défaut de régularisation des charges locatives et taxes.
• Litige portant sur l’indexation du loyer (clause d’échelle mobile).

Ces défauts de règlement peuvent déboucher sur des litiges bail commercial aux conséquences stratégiques pour les deux parties.

Conséquences juridiques pour le locataire

Le défaut de paiement constitue une inexécution contractuelle et peut engager une procédure visant à :

1. Obtenir la condamnation au paiement des sommes dues.
2. Mettre en œuvre une clause résolutoire, conduisant à la rupture anticipée du bail.
3. Engager une procédure d’expulsion judiciaire avec demande d’indemnité d’occupation.

Moyens d’action du bailleur en cas d’impayés

Relance amiable et mise en demeure

Avant toute procédure contentieuse, il est recommandé d’entamer une tentative de recouvrement amiable. Une relance écrite ou orale, puis une mise en demeure en bonne et due forme (par LRAR ou acte d’huissier) permettent souvent une régularisation rapide.

Mise en œuvre de la clause résolutoire

La majorité des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire stipulant que le bail se trouvera résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers. Pour être applicable :

• Le bailleur doit adresser un commandement de payer par acte d’huissier.
• Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la dette.
• En l’absence de paiement, une procédure judiciaire peut être engagée pour constater la résiliation.

Procédure judiciaire : assignation et expulsion

Lorsque les démarches amiables et le commandement de payer sont restés infructueux, le bailleur doit saisir la justice afin de faire valoir ses droits. Cette saisine se fait devant le tribunal judiciaire, qui est compétent pour trancher les litiges relatifs aux baux commerciaux.

L’assignation du locataire

Le bailleur fait délivrer au locataire une assignation en justice par huissier. Cette assignation expose :

• le montant des loyers et charges impayés,

• la demande de constatation de la résiliation du bail (si la clause résolutoire est applicable),

• et, le cas échéant, la demande d’expulsion.

Le locataire est ainsi convoqué à une audience, où il pourra présenter ses arguments de défense.

Le rôle du juge

Le juge du contentieux des loyers commerciaux examine la régularité de la procédure :

• Le commandement de payer visé à la clause résolutoire a-t-il bien été délivré ?

• Le délai légal d’un mois a-t-il expiré sans régularisation ?

• La dette locative est-elle justifiée et toujours impayée ?

Si ces conditions sont réunies, le juge constate la résiliation de plein droit du bail en application de l’article L.145-41 du Code de commerce.

Le juge peut également, à la demande du bailleur, ordonner l’expulsion du locataire, éventuellement assortie d’une astreinte financière par jour de retard.

Les moyens de défense du locataire

Le locataire peut toutefois tenter de s’opposer à la résiliation en :

• prouvant qu’il a payé la dette dans le délai d’un mois,

• contestant la régularité du commandement de payer,

• sollicitant un délai de grâce (article 1343-5 du Code civil), pouvant lui permettre d’échelonner sa dette sur une période pouvant aller jusqu’à 2 ans,

• invoquant une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), qui suspend l’application de la clause résolutoire.

L’ordonnance ou le jugement

La décision rendue peut prendre la forme :

• d’une ordonnance de référé (procédure rapide, lorsque les conditions d’application de la clause résolutoire sont évidentes),

• ou d’un jugement au fond, lorsque le litige est plus complexe.

Dans les deux cas, la décision est exécutoire et permet au bailleur de mandater un huissier pour procéder au recouvrement des sommes dues et à l’expulsion du locataire.

Notre cabinet d’avocat spécialisé en contentieux intervient rapidement dans ce type de procédure.

Protection du locataire en difficulté

Le locataire peut solliciter des délais de paiement ou demander la suspension des effets de la clause résolutoire en invoquant l’article 1343-5 du Code civil. Le juge a un pouvoir d’appréciation pour accorder un échelonnement de la dette, généralement sur une durée maximale de 24 mois, si la situation du locataire justifie cette mesure d’équité.

Prévention et sécurisation du bail commercial

Clauses de garantie

Pour limiter le risque d’impayés de loyers, il est possible d’intégrer dans le bail commercial certaines garanties contractuelles :

• Dépôt de garantie (souvent équivalent à 1 ou 2 mois de loyer).
• Caution solidaire de la société mère ou d’un tiers.
• Assurance loyers impayés spécifique aux baux commerciaux (rare mais existante).

Audit juridique du bail

Faire relire ou rédiger un contrat par un avocat permet d’anticiper les contentieux locataire bailleur. Une attention particulière doit être accordée à :

• La rédaction des clauses de paiement et sanctions en cas d’impayés.
• Le régime des charges et réparations locatives.
• La régularité des clauses d’indexation et révision du loyer.

Conclusion

Les impayés de loyers dans le cadre d’un bail commercial représentent un enjeu stratégique pour tout dirigeant de TPE ou PME. Il est essentiel d’agir rapidement en cas d’arriérés et de se faire accompagner sur le plan juridique pour préserver ses droits tout en favorisant, si possible, une résolution amiable du litige. Pour prévenir les risques contentieux, un bail bien rédigé et une gestion rigoureuse sont vos meilleurs atouts.