Dans un bail commercial, les obligations du bailleur et du preneur en matière de travaux et de réparations peuvent être une source récurrente de contentieux. Si le contrat de bail ne précise pas clairement la répartition des charges, l’interprétation peut varier, entraînant litiges et insécurités juridiques. Cet article a pour objectif d’apporter un éclairage pratique et juridique sur la répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire en cas de travaux ou de réparations dans un local commercial.

Les grands principes du code de commerce

Obligations légales du bailleur

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur plusieurs obligations essentielles :

• Délivrer un local conforme à l’usage prévu au contrat de bail.
• Entretenir les locaux loués en état de servir à l’usage convenu.
• Assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué.

Dans le contexte du bail commercial, cela implique généralement que le bailleur est responsable des grosses réparations (notamment celles visées par l’article 606 du Code civil : murs porteurs, charpente, toiture, etc.), à moins que le bail n’indique le contraire.

Obligations du locataire

De son côté, le preneur est tenu d’effectuer les réparations d’entretien courant, c’est-à-dire les réparations locatives, sauf clause contraire. Cela inclut généralement :

• L’entretien régulier des installations (chauffage, plomberie, électricité).
• Les réparations dues à l’usage normal des locaux.
• Les menues réparations telles que changement de joints ou de poignées.

Clauses contractuelles : l’importance de la négociation

Clauses de répartition des charges

Lors de la conclusion d’un bail commercial, l’un des points les plus sensibles concerne la répartition des charges, travaux et réparations entre bailleur et locataire. En effet, ces postes peuvent représenter un coût significatif et peser lourdement sur la rentabilité d’une activité.

Traditionnellement, certains bailleurs inséraient dans les contrats des clauses dites « tous travaux à la charge du preneur », transférant ainsi la quasi-totalité des obligations d’entretien au locataire. Or, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, ce type de clause est encadré afin de protéger les commerçants et artisans.

Les charges qui ne peuvent plus être imputées au locataire

L’article L.145-40-2 du Code de commerce, complété par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, fixe des limites claires. Le bailleur ne peut pas transférer au locataire :

• Les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil (par exemple : réfection de la toiture, remplacement de la charpente, ravalement de façade, travaux lourds sur les murs porteurs).

• Les dépenses liées à la vétusté ou à la mise aux normes du local, dès lors que celles-ci ne résultent pas de l’activité du preneur (ex. mise aux normes électriques ou accessibilité handicapés imposée par la réglementation).

• Les honoraires liés à la gestion du bail par le bailleur (ex. rémunération d’un administrateur de biens).

Autrement dit, même si une clause prévoit le contraire, elle pourra être réputée non écrite et donc inopposable au locataire.

L’inventaire précis : une obligation et une protection

Pour garantir la transparence, la loi impose désormais au bailleur de fournir, en annexe du contrat, un inventaire détaillé :

• des charges locatives,

• des impôts et taxes imputables au locataire,

• des travaux dont celui-ci devra assumer le coût.

Cet inventaire doit être mis à jour régulièrement (au moins tous les trois ans). Il permet au locataire de savoir exactement quelles dépenses lui incombent et d’éviter les mauvaises surprises.

En pratique, l’absence d’un tel inventaire peut ouvrir la voie à des contestations, voire à des demandes de remboursement par le locataire.

Les enjeux pour la négociation

Pour le locataire, la question de la répartition des charges doit être au cœur de la négociation du bail. Un inventaire clair et équilibré permet :

• de maîtriser le coût réel du bail,

• d’éviter des litiges coûteux,

• et de préserver la pérennité de son activité.

Pour le bailleur, la transparence et le respect des règles légales sont également un gage de sécurité juridique, évitant les risques de nullité partielle du contrat et les contentieux.

Cas concrets de litiges et solutions juridiques

Travaux urgents ou de mise en conformité

Des travaux peuvent être exigés en cours de bail pour des raisons de sécurité ou de réglementation (accessibilité, normes incendie, hygiène…). La responsabilité de leur prise en charge dépendra :

• De la cause des travaux.
• Des stipulations du bail.
• De l’intérêt des travaux pour chacune des parties.

En principe, les travaux de mise en conformité destinés à répondre à des obligations légales incombent au bailleur, sauf si le preneur exerce une activité particulière entraînant ces obligations.

Locataire qui exécute les travaux lui-même

Le locataire peut être tenté de réaliser lui-même certains travaux commerciaux, notamment d’aménagement du local. Toutefois, s’ils modifient la structure ou la destination du bien, l’autorisation préalable du bailleur est exigée. À défaut, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du preneur à la fin du bail.

Prévention et gestion des litiges

Audit régulier du bail commercial

Il est recommandé de procéder à une relecture complète du bail commercial lors de son renouvellement ou en cas de changement d’activité. Un audit juridique permet de sécuriser les engagements de chaque partie.

Mise en demeure et recours judiciaire

En cas de contentieux bail, le locataire ou le bailleur peut adresser une mise en demeure à l’autre partie afin de faire valoir ses droits. À défaut de réponse satisfaisante, un recours devant le tribunal judiciaire (compétent en matière de baux commerciaux) peut être engagé pour obtenir une exécution forcée ou des dommages et intérêts.

Conclusion : anticiper pour mieux gérer

La question de la répartition des travaux et réparations dans un bail commercial doit être scrupuleusement encadrée dès la signature du contrat. Une rédaction précise des clauses, conforme à la législation en vigueur, permet d’éviter de nombreux litiges. Un accompagnement juridique permet aux chefs d’entreprise de sécuriser leur patrimoine locatif et d’éviter de lourdes dépenses imprévues. Avocat en baux commerciaux, notre cabinet peut vous assister en cas de contentieux.