Le litige sur un bail est une problématique fréquente pour les dirigeants de TPE et PME, notamment lorsqu’il soulève la question de la nullité du bail commercial. Ce contentieux peut affecter durablement la stabilité juridique et économique d’une activité commerciale. Comprendre les causes de nullité, les conditions de sa reconnaissance par les tribunaux, ainsi que ses conséquences, est essentiel pour protéger les intérêts de votre entreprise.
Qu’est-ce que la nullité d’un bail commercial ?
La nullité du bail commercial désigne la situation dans laquelle un contrat de bail est juridiquement considéré comme invalide, qu’il s’agisse d’une nullité absolue ou relative. Cela peut résulter d’un vice affectant la formation du contrat ou d’une illégalité manifeste.
Nullité absolue vs nullité relative
- Nullité absolue : résulte de la violation d’une règle d’ordre public (ex : absence de consentement, objet illicite, incapacité juridique du bailleur ou preneur).
- Nullité relative : vise à protéger un intérêt privé, comme un vice du consentement (erreur, dol, violence).
Causes principales de nullité du bail commercial
Plusieurs vices peuvent entraîner une nullité du bail commercial. Voici les plus fréquemment invoqués dans les contentieux.
Absence ou irrégularité du consentement
Le contrat peut être annulé si l’une des parties a été induement influencée (mensonges, pressions, etc.) ou n’était pas en état de contracter (ex : représentant non habilité).
Défaut de capacité juridique
Si le bail est signé par une personne physique ou morale qui n’a pas la capacité juridique nécessaire (ex : société en formation non représentée correctement), cela peut entraîner sa nullité.
Objet ou cause illicite
Un bail ne peut porter que sur un local licite et destiné à un usage conforme au code de commerce. Si l’objet est contraire à la loi (ex : activité interdite), la nullité sera encourue.
Vice de forme
Bien que le bail commercial puisse être verbal, de nombreuses actions et protections (durée, reconduction, droit au renouvellement) requièrent un écrit. Une absence d’écrit peut complexifier la preuve et donner lieu à un litige, voire entraîner sa nullité si les exigences de forme légale ont été violées.
Procédure du contentieux pour nullité du bail commercial
Lorsqu’un bail est contesté pour nullité, la procédure judiciaire est engagée devant le tribunal judiciaire compétent (ou le tribunal de commerce selon les parties impliquées). Les conséquences de cette action sont significatives, pour le bailleur comme le preneur.
Délai de prescription
La prescription de l’action en nullité varie :
- 5 ans pour les nullités relatives à partir de la découverte du vice
- Imprescriptible en principe pour les nullités absolues, bien que certaines jurisprudences tendent à réduire cette portée
Charge de la preuve
La partie qui invoque la nullité doit démontrer le vice au moyen d’éléments objectifs (contrats, échanges, témoignages). En matière de contentieux, cette charge peut être documentée par des statuts, procès-verbaux ou expertises.
Conséquences juridiques et financières de l’annulation du bail
Une fois la nullité prononcée, le contrat est censé n’avoir jamais existé. La situation doit être replacée dans l’état initial. Cette rétroactivité a des répercussions importantes :
Restitution des loyers et occupation des locaux
Le preneur peut être tenu de restituer les locaux et, dans certains cas, les loyers indûment perçus peuvent être remboursés. Toutefois, les tribunaux peuvent moduler rétroactivement les effets de la nullité pour éviter une injustice manifeste.
Perte du droit au renouvellement
Le commerçant occupant un local sur la base d’un contrat nul ne peut plus invoquer les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux (notamment le droit au renouvellement ou l’indemnité d’éviction).
Risques pour l’activité commerciale
Pour l’entreprise locataire, une annulation du bail peut entraîner la perte du local, la nécessité de déménager d’urgence, ou encore des perturbations importantes en termes d’image, de clientèle et d’exploitation. C’est un conflit majeur à anticiper dans tout litige bail.
Comment prévenir un contentieux sur la nullité du bail ?
Pour minimiser les risques de contentieux sur la validité du bail commercial, certaines précautions sont indispensables :
- Formaliser chaque bail commercial par écrit en s’assurant qu’il respecte les exigences légales.
- Vérifier la capacité juridique du signataire ou du représentant légal (ex: extrait K-bis, statuts à jour).
- Effectuer un audit juridique en amont en cas de cession, renouvellement ou litige.
- Faire relire le contrat par un avocat spécialisé avant toute signature.
Conclusion
Le litige portant sur la nullité du bail commercial constitue un enjeu majeur pour les entreprises. Que vous soyez bailleur ou preneur, sous-estimer la portée juridique des clauses contractuelles ou ignorer les conditions de validité peut se traduire par des pertes économiques lourdes. Une approche préventive, alliée à un accompagnement juridique qualifié, permet de sécuriser durablement vos relations commerciales et immobilières. En cas de contentieux un avocat en baux commerciaux pourra vous assister.
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