Définition : agent immobilier

L’agent immobilier est un professionnel habilité à agir en tant qu’intermédiaire dans la réalisation de transactions immobilières, qu’il s’agisse de ventes, d’achats, de locations ou de gestion locative. Il représente un lien entre un vendeur et un acquéreur, ou entre un bailleur et un locataire.

Une activité réglementée

L’activité d’agent immobilier en France est strictement encadrée par la loi, principalement par la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.
Ces textes fixent les conditions d’accès et d’exercice de la profession afin de protéger les clients et d’assurer la transparence des transactions.
L’agent immobilier doit obligatoirement :

1. être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) compétente,
2. justifier d’une garantie financière s’il détient des fonds pour le compte de ses clients,
3. souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

L’exercice illégal de cette activité est sanctionné pénalement.

Les missions principales

Le rôle de l’agent immobilier est polyvalent et couvre l’ensemble du processus de transaction :

• Prospection : rechercher des biens immobiliers à vendre ou à louer et constituer un portefeuille.
• Évaluation : estimer la valeur vénale ou locative des biens en fonction du marché.
• Commercialisation : mettre en valeur le bien (annonces, visites, conseils de mise en conformité).
• Mise en relation : rapprocher vendeurs, acquéreurs, bailleurs et locataires.
• Négociation : accompagner les parties pour aboutir à un accord équilibré.
• Rédaction d’actes précontractuels : préparer les promesses ou compromis de vente, les baux, et sécuriser juridiquement les engagements.
• Suivi administratif et juridique : accompagner jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire et assurer la conformité des démarches.

Conditions d’exercice de la profession

La carte professionnelle

L’agent immobilier ne peut exercer légalement sans être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale.
Cette carte est obligatoire et doit être renouvelée tous les trois ans. Elle porte une mention précisant le champ d’activité :

– “T” pour les transactions immobilières (achat, vente, location),

– “G” pour la gestion immobilière (administration de biens),

– d’autres mentions existent également, comme “S” pour le syndic de copropriété.

L’absence de carte expose à des sanctions pénales (jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende – art. 14 loi Hoguet).

Les conditions d’obtention

Pour obtenir cette carte professionnelle, le candidat doit satisfaire à plusieurs conditions légales :

Capacité professionnelle

• Soit être titulaire d’un diplôme en droit, en économie ou en commerce (niveau bac +2 minimum, ou bac +3 selon les cas),
• Soit justifier d’une expérience professionnelle significative dans le domaine immobilier (au moins 10 ans sans diplôme, 3 ans avec un bac, 4 ans avec un bac non spécialisé).

Garantie financière

• Obligatoire si l’agent détient ou manipule des fonds pour le compte de ses clients (ex. : loyers, dépôts de garantie).
• Elle doit être souscrite auprès d’un établissement de crédit, d’une compagnie d’assurance ou d’une organisation professionnelle.
• Son montant minimal est de 30 000 € (si moins de deux ans d’activité) ou 110 000 € (au-delà).

Assurance responsabilité civile professionnelle (RCP)

• Elle couvre les fautes ou négligences susceptibles de causer un préjudice aux clients (ex. erreur dans une estimation, manquement dans une rédaction d’acte).

Honorabilité

• Ne pas avoir fait l’objet de certaines condamnations pénales ou d’une interdiction d’exercer (infractions à la probité, atteintes aux biens, blanchiment, etc.).
• La CCI vérifie systématiquement l’extrait de casier judiciaire.

Le mandat : fondement juridique de l’intervention

Mandat obligatoire

En vertu de l’article 6 de la loi Hoguet, l’agent immobilier ne peut négocier ou s’engager sans détenir un mandat écrit préalable signé par son client (propriétaire, vendeur, bailleur ou acquéreur).

Ce mandat constitue l’acte juridique qui fonde son intervention : il confère à l’agent le pouvoir d’agir au nom et pour le compte du mandant.

Sans mandat régulier, toute démarche de l’agent est nulle et expose à des sanctions (notamment l’impossibilité de percevoir une commission).

Mentions obligatoires du mandat

Conformément au décret du 20 juillet 1972, le mandat doit être établi par écrit et comporter plusieurs éléments essentiels :

• La nature de la mission confiée (vente, location, gestion, recherche d’acquéreur, etc.) ;
• La durée du mandat : déterminée (avec une date d’échéance) ou à durée indéterminée, avec modalités de résiliation ;
• Les conditions de rémunération de l’agent immobilier (montant, mode de calcul, à la charge du vendeur, de l’acquéreur ou partagée) ;
• La faculté de résiliation : rappel du droit du mandant de mettre fin au mandat, sous conditions prévues ;
• Le numéro d’inscription au registre des mandats, tenu par chaque professionnel conformément à l’article 72 du décret.

Particularité : la rémunération de l’agent immobilier n’est due qu’en cas de réalisation effective de l’opération (principe du “pas de vente, pas d’honoraires”), sauf exceptions prévues au mandat.

Différents types de mandats

En pratique, plusieurs formes de mandat coexistent :

Mandat simple : le client peut confier la vente ou la location à plusieurs agences, et vendre directement sans intermédiaire.

Mandat exclusif : une seule agence est habilitée à commercialiser le bien pendant toute la durée du contrat ; le vendeur perd la possibilité de traiter seul ou avec un tiers.

Mandat semi-exclusif : compromis entre les deux : le client peut vendre par lui-même, mais ne peut confier le bien à une autre agence.

Mandat de recherche : l’agent agit pour le compte de l’acquéreur, afin de trouver un bien correspondant à ses critères.

Responsabilité de l’agent immobilier

Responsabilité civile professionnelle

L’agent immobilier engage sa responsabilité civile professionnelle en cas de faute, négligence ou manquement à ses obligations légales ou contractuelles.
Cela recouvre notamment :

• une erreur d’évaluation du prix ou des conditions du marché,
• un manquement au devoir de conseil et d’information (jurisprudence constante : Cass. 1re civ., 7 avr. 1998 ; Cass. 3e civ., 30 janv. 2002),
• l’omission d’une information essentielle (par exemple, existence d’une servitude, d’une hypothèque ou d’un vice affectant le bien),
• le non-respect des règles légales (loi Hoguet, Code de la consommation, obligations liées au mandat).

 Dans ces cas, le client ou un tiers lésé peut demander réparation devant le juge civil.
C’est pourquoi la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) est obligatoire (art. 3 loi Hoguet).

Responsabilité pénale

L’agent immobilier peut également voir sa responsabilité pénale engagée en cas d’infraction, parmi lesquelles :

• Exercice illégal de la profession (sans carte professionnelle, sans mandat régulier) : sanctionné par l’article 14 de la loi Hoguet (jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende).
• Escroquerie ou abus de confiance (art. 313-1 et 314-1 Code pénal), s’il détourne des fonds ou trompe ses clients.
• Faux et usage de faux (art. 441-1 C. pénal), par exemple en produisant de faux documents pour conclure une transaction.
• Défaut de garantie financière alors que l’agent détient des fonds pour ses clients (art. 3 loi Hoguet).

Ces infractions peuvent entraîner amendes, peines de prison et interdictions professionnelles.

Obligations déontologiques

Depuis le décret n°2015-1090 du 28 août 2015, un code de déontologie des professions immobilières s’impose aux agents (articles 1 à 12).
Parmi les principales obligations :

1. La transparence : fournir au client une information claire, loyale et complète sur les conditions de la mission et les honoraires.
2. Le devoir de conseil : adapter ses recommandations à la situation du client et l’informer sur les conséquences juridiques, financières et fiscales de l’opération.
3. La neutralité et loyauté : éviter les conflits d’intérêts et agir de manière équitable envers toutes les parties.
4. La confidentialité : respecter le secret professionnel et protéger les données personnelles.
5. La compétence et diligence : entretenir ses connaissances (formation continue obligatoire de 14h/an ou 42h/3 ans depuis la loi ALUR de 2014).

Le non-respect de ces règles peut donner lieu à des sanctions disciplinaires prononcées par la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières (CNTGI).

Conclusion :

L’agent immobilier est un professionnel clé des transactions immobilières, dont l’activité est strictement encadrée par la loi Hoguet et son décret d’application.

Titulaire d’une carte professionnelle, il agit sur mandat écrit et assume des missions variées allant de la prospection à la rédaction d’actes précontractuels.

Son intervention est sécurisée par des obligations légales, une responsabilité civile et pénale, ainsi qu’un code de déontologie garantissant transparence, loyauté et protection du client.