Le bail commercial du fonds de commerce est un élément essentiel dans la vie juridique et économique de toute entreprise exploitant des locaux commerciaux. Lorsqu’un litige sur le bail survient, qu’il soit entre le bailleur et le preneur ou dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, il peut avoir des conséquences importantes sur la continuité de l’activité. Cet article vous explique les différents aspects du contentieux locatif lié au bail commercial associé au fonds de commerce.
Définition et enjeux du bail commercial attaché au fonds de commerce
Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire de locaux met ces derniers à disposition d’un commerçant ou d’un artisan pour y exercer son activité. Ce contrat est souvent d’une durée de 9 ans au minimum et obéit à un régime juridique spécifique encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Importance du bail pour l’exploitation du fonds
Le bail est juridiquement un élément du fonds de commerce. Il conditionne l’activité commerciale : sans bail, pas de local, et donc pas ou peu de fonds de commerce exploitable. Il constitue également un élément central lors de la valorisation ou de la cession du fonds.
Mentions essentielles dans un bail commercial
Pour prévenir un contentieux locatif, certaines clauses doivent faire l’objet d’une attention particulière :
- La destination des lieux (activité autorisée)
- Le montant du loyer et ses modalités de révision
- Les charges cessibles au locataire
- Les conditions de sous-location ou de cession
Les principaux types de contentieux
Les litiges associés à un bail commercial sont nombreux et peuvent survenir tout au long de la relation contractuelle.
Les litiges liés à l’exécution du bail
Ces litiges naissent en cours de bail et concernent notamment :
- Les impayés de loyers
- Le non-respect de la clause de destination (exercice d’une activité non autorisée)
- Les différends sur la répartition des travaux ou des charges
Ces situations peuvent mener à une résiliation judiciaire du bail avec mise en jeu de la clause résolutoire ou par voie d’expulsion.
Les litiges liés à la cession du bail ou du fonds
La cession d’un fonds de commerce implique en principe la cession du bail commercial associé. Cependant, plusieurs litiges peuvent surgir :
- Refus de l’opposabilité de la cession par le bailleur pour non-respect des conditions contractuelles
- Litige entre cédant et cessionnaire sur les charges ou la conformité du contrat
- Contestation de la valeur du droit au bail dans le cadre de la transaction
Les litiges au moment du renouvellement ou du congé
Le renouvellement du bail est aussi une source fréquente de tensions :
- Refus de renouvellement pour justes motifs ou sans indemnité d’éviction
- Contentieux sur le montant du nouveau loyer
- Problème de notification du congé en bonne et due forme
Procédures applicables et modes alternatifs de règlement
Saisine du tribunal judiciaire
En cas de contentieux, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire, comportant souvent une chambre spécialisée pour les baux commerciaux. Il est conseillé de se faire assister d’un avocat lors de la procédure, notamment pour évaluer les chances de succès et préparer le dossier.
Médiation et conciliation
Avant d’engager une procédure judiciaire, une solution amiable peut être tentée. Il est possible de recourir :
- À une médiation conventionnelle ou judiciaire
- À un conciliateur désigné par le tribunal
Ces voies peuvent permettre de désamorcer un conflit sans altérer des relations commerciales souvent stratégiques.
Bonnes pratiques pour prévenir les litiges
Quelques précautions permettent d’anticiper les difficultés :
- Faire relire le contrat par un professionnel avant signature
- Vérifier la conformité de chaque clause avec l’usage souhaité
- Obtenir l’accord écrit du bailleur pour toute cession ou sous-location
- Conserver une traçabilité des échanges (courriers etc.)
Un accompagnement juridique récurrent peut s’avérer utile pour détecter en amont des clauses à risque et sécuriser les opérations commerciales.
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