Le déplafonnement du loyer en matière de bail commercial constitue une source récurrente de contentieux entre bailleurs et locataires. Si le principe du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail est posé par la loi, plusieurs exceptions conduisent à une révision libre du montant du loyer. Ces situations peuvent susciter des désaccords majeurs, avec des conséquences économiques importantes pour les deux parties. Cet article fait le point sur les causes, le traitement et les solutions aux litiges nés du déplafonnement du loyer.

Le principe du plafonnement et ses exceptions

En vertu de l’article L.145-34 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné : il ne peut dépasser la variation de l’indice de référence choisi (ILC ou ILAT). Toutefois, plusieurs exceptions permettent au bailleur de solliciter un loyer fixé à la valeur locative (art. L.145-33 C. com.), ce qui peut engendrer un contentieux important.

Les motifs de déplafonnement légaux

• Modification notable des éléments de commercialité : Évolution significative de l’environnement du local (nouvel axe passant, développement commercial du quartier…).
• Travaux importants réalisés par le bailleur : Augmentant la valeur locative du bien.
• Changement d’activité entraînant une évolution favorable du secteur : Surtout en cas de déspécialisation du bail.
• Durée du bail supérieure à 9 ans sans renouvellement ou clause d’échelle mobile : Certains baux de longue durée échappent au plafonnement.

Ces motifs constituent les principales causes de litiges, car leur appréciation peut donner lieu à des interprétations divergentes.

Les enjeux du contentieux du déplafonnement de loyer

Le contentieux loyer lié au déplafonnement du loyer implique souvent des enjeux financiers importants pour les preneurs, notamment les TPE et PME. Une hausse soudaine peut remettre en cause la pérennité d’une activité, notamment dans les secteurs où les marges sont réduites.

Conséquences pour le locataire

• Hausse significative du loyer impactant la rentabilité
• Instabilité juridique si le litige conduit à une action judiciaire prolongée
• Risque de résiliation du bail ou de refus de renouvellement si aucun accord n’est trouvé

Conséquences pour le bailleur

• Risque de refus de paiement du nouveau loyer par le locataire
• Procédures longues et coûteuses pour obtenir l’application ou l’homologation du nouveau loyer
• Vulnérabilité du local inoccupé en cas de départ du locataire

La procédure en cas de litige

Phase amiable et rôle de la commission départementale de conciliation

Avant toute action contentieuse, les parties peuvent rechercher un accord amiable. La saisine de la commission départementale de conciliation (facultative mais gratuite) permet de confronter les arguments de chaque partie. Bien que son avis ne soit pas contraignant, il constitue un élément utile pour favoriser la négociation et, à défaut, éclairer le juge.

Recours au juge des loyers commerciaux

En cas d’échec, le différend est porté devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire. Celui-ci dispose de plusieurs missions :

• Vérifier les conditions du déplafonnement : il statue sur la réalité d’une modification notable des facteurs de commercialité ou d’un motif légal ouvrant droit au déplafonnement.

• Fixer la valeur locative : le juge détermine le nouveau loyer en se fondant sur les critères de l’article R.145-3 du Code de commerce (caractéristiques du local, destination contractuelle, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, loyers habituellement pratiqués).

• Décider de la rétroactivité : le nouveau loyer s’applique à compter de la date de renouvellement du bail, ce qui peut entraîner un rappel de loyers conséquent pour le locataire.

Délais et prescription

L’action en fixation judiciaire du loyer doit être engagée dans un délai de deux ans à compter du renouvellement du bail (article L.145-60 du Code de commerce). Passé ce délai, la demande est irrecevable.

Rôle de l’expert judiciaire ou amiable

Le juge peut désigner un expert judiciaire pour évaluer la valeur locative, ce qui rallonge la procédure et génère des coûts supplémentaires. Afin d’anticiper, les parties ont tout intérêt à recourir à une expertise amiable contradictoire avant le contentieux. Cela facilite la discussion, peut servir de base à une négociation et, le cas échéant, pèse dans l’appréciation du juge.

Dans tous les cas, notre cabinet d’avocat spécialisé en contentieux vous accompagne dans ce type de procédure de manière rapide et efficace.

Prévenir les contentieux en matière de déplafonnement de loyer

Conseils pour les bailleurs

• Documenter précisément tout changement de commercialité ou travaux impactant la valeur locative
• Anticiper les conséquences commerciales d’une hausse de loyer pour le locataire
• Prévoir une clause de révision spécifique dans le contrat de bail commercial

Conseils pour les locataires

• Analyser dès la signature les clauses relatives à la révision et au déplafonnement loyer
• Faire appel à un expert ou un avocat dès réception d’une demande de déplafonnement
• Préparer une argumentation sur la valeur locative en amont de la négociation

Conclusion

Le contentieux du loyer lié au déplafonnement du loyer en bail commercial est un sujet délicat mêlant enjeux économiques et paramètres juridiques techniques. Il est essentiel pour les dirigeants de TPE/PME comme pour les bailleurs d’anticiper et encadrer ces situations dans leur contrat. En cas de litige, un accompagnement par un avocat spécialisé permet de sécuriser les démarches et de maximiser les chances d’un règlement amiable ou judiciaire favorable.