Dans le cadre d’un bail commercial, la clause relative à la destination des lieux est essentielle. Elle détermine l’activité autorisée dans les lieux loués et encadre juridiquement l’usage que peut en faire le locataire. Cette clause peut parfois être à l’origine de nombreux litiges entre bailleurs et preneurs lorsque le locataire souhaite faire évoluer son activité.
Définition de la destination des lieux
La destination des lieux est définie contractuellement dans le bail. Elle peut être :
- Exclusive : une seule activité définie (ex : « vente de prêt-à-porter femme »)
- Générale : une catégorie d’activités autorisées (ex : « activités commerciales ou artisanales »)
- Mixte : un usage combiné (ex : usage commercial et habitation)
Tout manquement ou utilisation non conforme à la destination peut entraîner un litige en bail commercial, voire une résiliation judiciaire ou un refus de renouvellement du bail.
Modification de la destination du local : cadre légal
La modification de la destination par le preneur sans l’accord du bailleur est, en principe, interdite. Toutefois, la loi autorise certaines évolutions grâce aux mécanismes encadrés de déspécialisation.
La déspécialisation partielle ou restreinte
La déspécialisation restreinte, régie par l’article L. 145-47 du Code de commerce, permet au locataire d’ajouter à son activité principale des activités connexes ou complémentaires. Il doit simplement en informer le bailleur par LRAR. Le bailleur peut contester dans un délai de deux mois, mais ne dispose pas de droit d’opposition systématique.
La déspécialisation plénière
Plus large, la déspécialisation plénière (article L. 145-48 du Code de commerce) permet au locataire de changer totalement d’activité, sous réserve d’obtenir l’autorisation du bailleur, sauf clause contraire.
Cette procédure est plus contraignante :
- Notification au bailleur par acte extrajudiciaire
- Accord écrit du bailleur ou autorisation judiciaire
Le bailleur peut s’opposer si la nouvelle activité porte préjudice à l’immeuble, à ses intérêts ou à ceux des autres occupants. En cas de désaccord, le contentieux peut être porté devant le tribunal judiciaire.
Contentieux relatifs à la destination des lieux
Les litiges autour de la destination des locaux sont fréquents et peuvent entraîner des conséquences graves pour le preneur comme pour le bailleur.
Sanctions en cas de non-respect de la destination
La violation de la destination prévue au bail constitue un manquement contractuel. Le bailleur peut engager plusieurs actions :
- Action en cessation de l’activité non autorisée
- Demande en résiliation du bail pour manquement grave
- Refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction
Les juges apprécient au cas par cas si la modification d’activité est significative ou non, en analysant la compatibilité avec l’activité autorisée ou l’impact sur les locaux et la copropriété.
Rôle du juge dans l’interprétation des baux
Le juge peut être amené à interpréter les clauses du bail, notamment lorsque la rédaction de la clause de destination est imprécise ou ambiguë. En jurisprudence, les tribunaux tiennent compte :
- Du comportement des parties (tolérance du bailleur, échanges écrits)
- De la nature des activités exercées
- De l’économie générale du contrat de bail
Ainsi, l’absence de contestation d’une activité pendant plusieurs années peut valoir acceptation tacite.
Prévenir les litiges liés à la déspécialisation
Pour éviter une situation contentieuse, quelques bonnes pratiques s’imposent aux parties :
Pour le locataire
- Faire une lecture attentive de la clause de destination
- Utiliser les procédures légales de déspécialisation
- Prévoir des clauses de souplesse si évolution de l’activité envisagée
Pour le bailleur
- Rédiger de manière claire la destination autorisée
- Réagir rapidement en cas de changement non autorisé
- Se faire assister en cas de contentieux ou de demande de modification
Un accompagnement juridique est souvent indispensable pour éviter des conflits coûteux et préserver la sécurité juridique du contrat de bail. Avocat en baux commerciaux, notre cabinet peut vous assister à chaque étape de la procédure.
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