Définition : droit de superficie

Le droit de superficie est un concept qui permet de dissocier la propriété du sol de celle de la construction ou de la plantation effectuée sur ce sol.

Il s’agit d’un droit réel immobilier, organisé par le Code civil, qui confère au titulaire le pouvoir de construire sur un terrain appartenant à autrui, ou d’en garder la jouissance lorsqu’il est déjà construit.

Codifiée notamment à l’article 553 du Code civil, cette notion repose sur une exception à une règle classique du droit de la propriété : le principe de l’accession (art. 546 C. civ.), selon lequel « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

En vertu du droit de superficie, le superficiaire (titulaire du droit) peut devenir propriétaire des constructions érigées sur le terrain d’un propriétaire du fonds, sans que celles-ci deviennent la propriété de ce dernier.

Origine et évolution historique

Le droit de superficie trouve son origine dans le droit romain. Il s’agissait d’un mécanisme permettant à une personne d’exploiter un sol sans en être propriétaire. Ce droit s’est progressivement institutionnalisé pour s’adapter aux enjeux contemporains de l’urbanisme, de la gestion du foncier, ou encore des projets liés aux énergies renouvelables.

Les éléments constitutifs du droit de superficie

Nature juridique

Le droit de superficie est un droit réel immobilier démembré. À ce titre, il présente une certaine autonomie juridique et confère à son titulaire des prérogatives similaires à celles d’un propriétaire, limitées toutefois au bâti ou à la surface, et ce, sur une durée déterminée ou indéterminée.

Durée du droit de superficie

Le droit de superficie peut être temporaire ou perpétuel :

• Droit de superficie temporaire : il est constitué pour une durée déterminée (souvent entre 18 et 99 ans). À son terme, les constructions reviennent généralement au propriétaire du fonds, sauf convention contraire (phénomène d’accession).
• Droit de superficie perpétuel : ce cas est plus rare en pratique mais juridiquement possible.

Constitution

Le droit de superficie peut être constitué de plusieurs manières :

• Par convention, entre le propriétaire du terrain et le superficiaire (contrat synallagmatique ou unilatéral).
• Par disposition légale, notamment en matière de domanialité publique ou d’aménagement urbain.
• Par voie judiciaire, notamment en cas de division de propriété forcée ou d’emprise irrégulière.

Effets et conséquences juridiques

Droits conférés au superficiaire

Le superficiaire obtient la propriété des constructions, plantations ou ouvrages réalisés sur le terrain, dans la limite de la convention conclue et de la réglementation applicable.

Il peut notamment :

• Exploiter, louer ou vendre ses constructions,
• Constituer une hypothèque sur ces biens distincts du sol,
• Exercer des actions possessoires ou pétitoires liées à sa qualité de propriétaire des ouvrages situés sur le sol d’autrui.

Droits du propriétaire du sol

Le propriétaire du sol conserve la « nue-propriété » du terrain, c’est-à-dire qu’il en reste le titulaire mais sans pouvoir jouir immédiatement des constructions qui y sont édifiées. En fin de droit de superficie, il peut récupérer la pleine propriété des ouvrages, sauf stipulation contraire.

Usages courants du droit de superficie

Urbanisme et aménagement du territoire

Le droit de superficie est souvent utilisé dans le cadre de grands projets d’urbanisme où les collectivités locales désirent contrôler la destination du sol tout en permettant à des opérateurs privés de construire ou d’exploiter les ouvrages.

Énergie et infrastructures

Un usage croissant du droit de superficie est observé dans les secteurs des énergies renouvelables et des télécommunications. Il permet à des entreprises d’installer des panneaux photovoltaïques, des éoliennes, ou des antennes sur des terrains sans en devenir propriétaires.

Montages juridiques immobiliers

Enfin, il est fréquent que ce droit soit utilisé dans des opérations immobilières complexes, notamment pour dissocier la propriété du sol de celle des bâtiments dans des projets de logements sociaux, de partenariat public/privé (PPP) ou de crédit-bail immobilier.

Fin du droit de superficie

Causes d’extinction

Le droit de superficie peut prendre fin :

1. Par l’arrivée du terme prévu dans l’acte constitutif,
2. Par la renonciation du superficiaire,
3. Par l’exercice d’une clause de rachat par le propriétaire du sol,
4. Par la disparition matérielle des constructions (perte totale),
5. Par confusion lorsque le superficiaire rachète le terrain.

Sort juridique à l’issue du droit

À l’extinction du droit de superficie, il y a en principe accession du bâti au propriétaire du sol. Toutefois, afin de protéger les intérêts du superficiaire, les contrats peuvent prévoir une indemnisation ou une modalité particulière de liquidation du droit (vente, prorogation, démembrement complémentaire).

Il est donc essentiel que cette phase soit soigneusement encadrée juridiquement lors de la rédaction de l’acte constitutif.

Conclusion

Le droit de superficie constitue un instrument juridique souple et efficace permettant de répondre à des enjeux de développement foncier, économique et écologique. En consacrant la dissociation entre sol et constructions, il introduit une malléabilité dans la propriété immobilière qui le rend particulièrement prisé dans des montages contractuels élaborés.

Sa mise en œuvre doit cependant être rigoureuse, notamment au plan contractuel, afin d’anticiper les nombreux effets juridiques et économiques liés à sa fin.