Lorsqu’un bailleur refuse de renouveler un bail commercial sans motif légitime, le locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction. Le principe est prévu par l’article L. 145-14 du code de commerce.

Cette compensation vise à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son droit au bail. Pour les dirigeants de TPE et PME, bien comprendre les modalités du calcul de l’indemnité et anticiper les éventuels contentieux est essentiel afin de préserver l’équilibre économique de leur activité.

Définition et conditions du droit à indemnité d’éviction

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire commerçant lorsque celui-ci est privé de son droit au renouvellement du bail sans motif grave ou légitime. Elle a pour but de compenser intégralement le préjudice subi par le locataire, notamment la perte de chiffre d’affaires, les frais de déménagement ou encore la dévalorisation du fonds de commerce. 

Conditions d’octroi

Pour obtenir le versement de l’indemnité, certaines conditions doivent être remplies :

• Le bail doit porter sur un local affecté à une activité commerciale ou artisanale inscrite au RCS ou au Répertoire des métiers.
• Le bail doit être arrivé à échéance (9 ans en principe), avec une demande de renouvellement formée par le locataire ou un refus du bailleur.
• Le bailleur doit refuser le renouvellement sans motif grave ou légitime (ex. : impayés de loyers, violation des obligations contractuelles).

Exceptions au droit à indemnité

L’article L.145-17 du Code de commerce prévoit plusieurs situations dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à verser d’indemnité d’éviction :

• lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (impayés, manquements contractuels graves) ;

• lorsque l’immeuble est déclaré insalubre ou menaçant ruine, rendant impossible son occupation ;

• ou lorsqu’il souhaite reprendre l’immeuble pour habiter, reconstruire ou surélever.

Dans ces cas, le locataire est privé d’indemnité, mais conserve parfois un droit à certaines compensations accessoires (frais de déménagement par exemple).

Calcul de l’indemnité d’éviction

Les éléments pris en compte

Le calcul de l’indemnité repose principalement sur la valeur marchande du fonds de commerce. Il prend également en compte plusieurs postes de préjudices, cumulables :

• La valeur du fonds de commerce (en tenant compte de la perte de clientèle attachée à l’emplacement).
• Les frais de déménagement et de réinstallation dans de nouveaux locaux.
• Les éventuels frais de double loyer ou de perte d’exploitation durant le transfert.
• Les frais de licenciement s’il y a nécessité de réduire le personnel.

Il est essentiel de faire appel à un expert-comptable ou à un avocat spécialisé pour évaluer précisément l’indemnisation due.

Indemnité principale et accessoires

On distingue :

1. L’indemnité principale : correspond à la valeur du fonds de commerce si celui-ci ne peut pas être transféré.
2. Les indemnités accessoires : regroupent les dépenses induites par le départ (frais de déménagement, réinstallation, perte d’exploitation).

L’ensemble des préjudices doit être prouvé par tout moyen, avec une attention particulière portée sur les pièces justificatives (bilan comptable, attestations, devis…).

Contestation de l’indemnité par le bailleur ou le locataire

Par le bailleur

Le bailleur peut contester le droit même à l’indemnité d’éviction dans certaines hypothèses prévues par le Code de commerce :

• Motif grave et légitime : manquements contractuels graves du locataire (impayés répétés, défaut d’assurance, non-respect de la destination des lieux…).

• Immeuble insalubre ou menaçant ruine (art. L.145-18) : impossibilité matérielle de maintenir l’activité.

• Reprise pour habiter ou reconstruire (art. L.145-17) : le bailleur qui souhaite réaffecter l’immeuble à un usage d’habitation ou entreprendre une reconstruction importante peut écarter l’indemnité.

Le bailleur peut également contester le montant de l’indemnité, en soutenant par exemple que :

• le fonds de commerce est transférable sans perte significative de clientèle,

• certains postes de préjudice sont exagérés ou non justifiés.

Enfin, il dispose d’un droit de repentir (art. L.145-58) : même après avoir refusé le renouvellement, il peut revenir sur sa décision et accepter le renouvellement du bail, tant que l’indemnité n’a pas encore été payée au locataire.

Par le locataire

Le locataire peut contester le montant de l’indemnité fixée s’il estime qu’elle ne reflète pas la valeur réelle de son fonds de commerce ou que certains préjudices n’ont pas été pris en compte (frais de réinstallation, pertes d’exploitation, licenciements…).

Dans ce cas, il peut saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir une réévaluation. Le juge, le plus souvent, ordonnera une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur du fonds et des préjudices accessoires.

La procédure judiciaire

En pratique :

• Le contentieux de l’indemnité d’éviction relève de la compétence du tribunal judiciaire.

• L’indemnité n’est exigible qu’au moment du départ effectif du locataire, et non à la notification du congé.

• La procédurepeu-être longue, notamment en cas d’expertise, d’où l’intérêt de se faire assister avec l’appui d’un avocat spécialisé en contentieux et, si possible, d’une expertise amiable préalable.

Contentieux fréquents liés à l’indemnité d’éviction

Refus injustifié de renouvellement

Il s’agit du cas le plus courant. Le bailleur refuse le renouvellement sans invoquer de motif valable et tente de minorer ou de refuser l’indemnité. Le locataire doit saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits.

Évaluation du fonds de commerce litigieuse

Les parties contestent l’évaluation du fonds. Dans ce cas, la juridiction peut nommer un expert judiciaire pour procéder à l’estimation du préjudice. Cette expertise est souvent longue et coûteuse, d’où l’intérêt d’anticiper avec un conseil juridique.

Proposition de locaux de remplacement

Le bailleur peut parfois éviter le paiement de l’indemnité en proposant des locaux équivalents à proximité. Le contentieux naît lorsque le locataire refuse cette proposition, considérant qu’elle ne garantit pas une reprise équivalente de l’activité.

Conseils pratiques pour les dirigeants de TPE/PME

• Anticipez le renouvellement du bail en vous informant 6 à 12 mois avant l’échéance contractuelle.
• Faites chiffrer régulièrement la valeur de votre fonds de commerce par un professionnel pour être prêt en cas de litige.
• Conservez une documentation complète sur vos charges d’exploitation, baux annexes, chiffres d’affaires… Utile pour justifier une indemnisation.
• Recourez à un avocat spécialisé dès la réception du congé avec refus de renouvellement.