Une panne d’ascenseur peut rapidement devenir un cauchemar, surtout pour les familles avec enfants, les personnes âgées ou à mobilité réduite. Mais juridiquement, qui est responsable de l’entretien et des réparations ? Et surtout, quelles démarches entreprendre selon que l’on est locataire, bailleur ou copropriétaire ?

Les grands principes juridiques applicables

L’obligation du bailleur envers le locataire

Le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux loués (article 1719, 3° du Code civil). Cette garantie couvre non seulement l’appartement, mais également les équipements collectifs indispensables à l’usage normal du logement, comme l’ascenseur.

Cette obligation est d’ordre public en matière de bail d’habitation (article 6 b de la loi du 6 juillet 1989). Autrement dit, le bailleur ne peut pas y déroger, et sa responsabilité subsiste sauf en cas de force majeure. La Cour de cassation rappelle régulièrement que « le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail ».

Ainsi, une panne d’ascenseur persistante constitue un trouble de jouissance indemnisable. Le locataire peut obtenir :

• l’exécution des réparations,

• des dommages-intérêts pour le préjudice subi,

• une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance,

• voire, dans les cas graves, la résolution du bail ou l’exception d’inexécution (suspension du paiement du loyer jusqu’à la remise en état).

L’obligation du syndic et du syndicat des copropriétaires

En copropriété, l’entretien des parties communes relève du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). L’ascenseur étant un équipement collectif, le syndic doit veiller à son bon fonctionnement.

La jurisprudence est constante : un bailleur ne peut pas se contenter de dire à son locataire qu’il a “prévenu le syndic”. Les diligences effectuées auprès du syndic ne le libèrent pas de son obligation de garantie (Cass. 3e civ., 13 juill. 2010). Il doit démontrer avoir fait toutes démarches utiles pour obtenir les réparations.

L’obligation de l’ascensoriste

L’entreprise chargée de l’entretien complet de l’ascenseur est tenue d’une obligation de résultat en matière de sécurité (Cass. 3e civ., 1er avr. 2009, n° 08-10.070). Si la panne provient d’un défaut d’entretien ou de réparation, sa responsabilité contractuelle peut être directement engagée par le syndicat ou le bailleur.

Qui peut agir selon sa situation ?

Vous êtes locataire (habitation ou commercial)

Votre interlocuteur direct est votre bailleur, et non le syndic. Vous devez l’informer immédiatement de la panne (par recommandé ou e-mail conservé). Vous pouvez ensuite le mettre en demeure de procéder aux réparations. En cas d’inaction, vous pouvez saisir le juge des référés pour obtenir : expertise judiciaire, une provision à valoir sur vos dommages-intérêts, et une injonction de faire.

Le bailleur, de son côté, exercera ensuite ses recours contre le syndicat et/ou l’ascensoriste.

Vous êtes bailleur (propriétaire)

Vous devez diligenter sans délai les démarches auprès du syndic pour obtenir la réparation. Vous ne pouvez pas opposer à votre locataire le fait que “cela dépend des parties communes” : votre obligation subsiste.

En cas de carence du syndic, vous pouvez agir directement contre le syndicat en justice (référé, injonction).

Vous pouvez aussi engager la responsabilité de l’ascensoriste, tenu d’une obligation de résultat.

Vous êtes copropriétaire

Vous pouvez agir contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. En cas de carence caractérisée du syndic, vous avez la faculté de saisir le juge des référés pour ordonner les travaux nécessaires. À défaut, vous pouvez demander la désignation d’un administrateur provisoire chargé de prendre les décisions urgentes (décret du 17 mars 1967, art. 8).

Feuille de route concrète (cas du locataire)

Constituer un dossier de preuves : attestations, photos, vidéos, frais supplémentaires (portage de poussette, relogement, etc.).

Informer le bailleur par écrit : la preuve de l’information donnée au bailleur est déterminante pour engager sa responsabilité, même avant mise en demeure.

Mettre en demeure le bailleur d’obtenir les réparations dans un délai bref.

Saisir le juge des référés : huissier ou expertise pour constater la panne, référé-provision pour obtenir une avance sur indemnisation, et injonction de faire.

Action au fond : indemnisation intégrale du trouble de jouissance, réduction de loyer, exception d’inexécution ou résiliation du bail.

Spécificités en copropriété et carence du syndic

• En cas d’inaction du syndic, une action en référé peut être introduite contre le syndicat représenté par le syndic pour faire ordonner les réparations.

• En cas de carence grave (syndic absent ou défaillant), tout intéressé peut solliciter la désignation d’un administrateur provisoire qui convoquera une assemblée générale et prendra les mesures urgentes

Tableau récapitulatif des responsabilités et recours

Conseils pratiques immédiats

• Formalisez vos démarches par écrit : courrier recommandé ou e-mail avec accusé.

• Ne tardez pas : plus vous agissez vite, plus vous maximisez vos chances de réparation rapide et d’indemnisation.

• Privilégiez le référé en cas de danger ou de gêne sérieuse (personnes vulnérables, impossibilité d’accéder aux locaux).

• Conservez tous les justificatifs (frais de portage, préjudice, relogement).

Références clés à citer

• Cass. 3e civ., 1er avril 2009, n° 08-10.070 : obligation de résultat de l’ascensoriste en matière de sécurité.

• Loi du 10 juillet 1965, art. 18 : obligations du syndic.

• Loi du 6 juillet 1989, art. 6 b : obligation de jouissance paisible du bailleur.

Conclusion

La panne d’un ascenseur engage une chaîne de responsabilités précises. Le locataire doit agir contre son bailleur, tenu de lui garantir la jouissance paisible. Le bailleur doit ensuite diligenter toutes démarches contre le syndic et, si nécessaire, contre l’ascensoriste. Le copropriétaire dispose également d’actions directes contre le syndicat en cas de carence.

En pratique, la mise en demeure écrite, suivie si besoin d’un référé devant le tribunal, constitue l’outil le plus efficace pour contraindre à la réparation.