Dans le cadre d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), la situation du preneur titulaire d’un bail commercial est strictement encadrée par le Code de commerce. Pour le bailleur comme pour le preneur, il est essentiel de connaître les droits et obligations qui régissent le contrat de bail pendant cette période délicate.
Définition et enjeux du bail commercial en procédure collective
Le bail commercial est un contrat essentiel pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’une activité artisanale. À partir du moment où une entreprise locataire est placée en procédure collective, les rapports contractuels sont réorganisés pour préserver les intérêts de la procédure mais aussi ceux des créanciers.
Statut du bail pendant la période d’observation
Lorsqu’une entreprise est placée en sauvegarde ou en redressement judiciaire, une période d’observation est ouverte. Pendant cette période, le bail ne peut être résilié pour des loyers impayés antérieurs au jugement d’ouverture.
- La résiliation du bail pour impayé est suspendue de plein droit.
- Le bailleur ne peut pas faire jouer une clause résolutoire pour ce motif sans autorisation du juge-commissaire.
Cela garantit au preneur la poursuite de son activité dans les locaux nécessaires à son redressement.
Obligation de paiement des loyers postérieurs
En revanche, les loyers échus durant la procédure doivent impérativement être payés à leur échéance, sous peine de résiliation du bail sur demande du bailleur. Ces sommes sont considérées comme des créances dites de « frais de justice ».
Il s’agit là d’un point crucial du contentieux commercial en matière de procédure collective, qui peut engager la responsabilité du mandataire si le bail n’est pas régulièrement payé.
Sort réservé au bail en cas de continuation ou de cessation d’activité
Le destin du bail commercial dépend en grande partie du projet conçu dans le cadre de la procédure, qu’il s’agisse d’une continuation d’activité, d’un plan de cession ou d’une liquidation judiciaire.
Poursuite ou résiliation du bail commercial
Le mandataire ou l’administrateur judiciaire dispose d’un délai d’un mois à compter de la demande du bailleur pour signifier sa décision de poursuivre ou non le bail. Ce délai est impératif.
- En cas de silence ou de refus dans le délai imparti, le bail est résilié de plein droit.
- En cas de poursuite, tous les loyers à venir doivent être réglés à échéance.
La poursuite du contrat doit être autorisée uniquement si elle sert l’intérêt de la procédure et permet de préserver les chances de pérennité de l’entreprise.
Effets de la cession de l’entreprise
Le bail commercial peut être transféré dans le cadre d’un plan de cession, malgré toute clause interdisant la cession dans le contrat initial. Le bailleur ne peut s’y opposer, sauf si cela porte un préjudice manifeste à ses intérêts.
Ce mécanisme permet la reprise de l’activité dans les conditions économiques existantes, protégeant ainsi la valeur du fonds de commerce.
Résiliation du bail en phase de liquidation judiciaire
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, le contrat de bail peut être résilié de différentes façons :
- Par décision du liquidateur s’il considère que le local n’est plus utile à la poursuite de l’activité ou à la cession du fonds.
- Par application d’une clause résolutoire en cas d’impayé post-liquidation.
- Par accord entre les parties.
Attention, la résiliation entraîne la libération des lieux et peut avoir des conséquences économiques importantes pour le bailleur s’il ne retrouve pas de locataire rapidement.
Les droits du bailleur et la créance de loyers
Le bailleur demeure créancier au sein de la procédure collective :
- Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture constituent des créances chirographaires à déclarer au passif.
- Les loyers postérieurs sont prioritaires et doivent être payés avant tout.
Il peut également exercer son droit de résilier le bail en cas de non-paiement ou de non-poursuite. Ce cadre protecteur évite la création de passifs supplémentaires à la charge de la procédure.
Conclusion
Le traitement du bail commercial en procédure collective doit faire l’objet d’une attention rigoureuse par les chefs d’entreprise. Dès lors que la procédure est ouverte, les droits et obligations de chacun sont strictement encadrés dans une logique de préservation des actifs et de l’intérêt collectif. Il est vivement recommandé d’être accompagné par un avocat spécialisé en baux commerciaux pour sécuriser cette période critique.
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