L’investissement locatif demeure, en 2025, l’un des leviers les plus prisés des contribuables français pour construire un patrimoine, générer des revenus complémentaires et optimiser leur fiscalité. Cependant, cette attractivité s’accompagne d’une complexité croissante, tant en raison de la diversité des régimes fiscaux applicables que des réformes successives du législateur.

Location nue, location meublée, saisonnière, à long terme ou de courte durée, chaque modalité d’investissement emporte des conséquences fiscales spécifiques. À cela s’ajoute la pluralité des statuts possibles – du simple particulier au loueur professionnel, en passant par la SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés – et des dispositifs incitatifs toujours en vigueur ou en mutation (loi Pinel, Denormandie, Loc’Avantages…).

En 2025, les règles fiscales ont connu plusieurs ajustements notables, notamment en matière de performance énergétique des logements, de déclaration des meublés touristiques, ou encore de plafonds de déduction. Pour investir efficacement et éviter les écueils, une compréhension fine des régimes fiscaux et des obligations déclaratives est indispensable.

Cet article propose une analyse juridique détaillée et à jour de la fiscalité applicable à l’investissement locatif en 2025. Il s’adresse aux particuliers, professionnels, investisseurs ou conseillers souhaitant faire des choix éclairés, optimiser leur rendement net d’impôt et anticiper les évolutions réglementaires.

Types d’investissement locatif

Location nue

La location nue correspond à la mise en location d’un logement non meublé, généralement à titre de résidence principale du locataire. Ce type de location est régi par la loi du 6 juillet 1989 (loi ALUR) qui encadre les baux d’habitation vides. Fiscalement, les loyers perçus en location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec deux régimes d’imposition possibles (micro-foncier ou régime réel) détaillés plus loin. La location nue offre en général une stabilité locative (bail de 3 ans renouvelable) et permet d’accéder à certains dispositifs fiscaux de droit commun comme le déficit foncier.

Location meublée

La location meublée consiste à louer un logement pourvu de tous les meubles et équipements essentiels, de sorte que le locataire puisse s’y installer sans apporter son propre mobilier. Elle peut être conclue à titre de résidence principale du locataire (bail meublé d’un an renouvelable, ou 9 mois pour un étudiant, selon la loi ALUR) ou pour des locations de courte durée. Sur le plan fiscal, les loyers issus d’une location meublée sont imposés non pas en revenus fonciers, mais en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En effet, la location meublée est juridiquement une activité commerciale par nature. Deux statuts sont possibles : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), suivant le niveau de recettes et l’activité du bailleur (voir section dédiée). La location meublée offre plus de souplesse (durée de bail plus courte, préavis réduit) mais implique des obligations spécifiques (mobilier conforme, déclaration d’activité, etc.).

Location saisonnière (meublé de tourisme)

La location saisonnière est une forme particulière de location meublée, destinée à une clientèle de passage pour de courtes durées (touristes par exemple). Le logement, souvent appelé meublé de tourisme, n’est pas la résidence principale du locataire (qui y séjourne à la nuitée, à la semaine ou au mois). Ce type de location est soumis à une réglementation spécifique: dans certaines villes, une déclaration ou une autorisation préalable en mairie est requise, et la durée de location est limitée (par exemple, 120 jours par an pour la résidence principale, limite pouvant être abaissée à 90 jours par les communes à partir de 2025).

 Fiscalement, les revenus tirés des locations saisonnières sont des BIC, avec des conditions particulières pour le régime micro dès 2025 (voir évolutions législatives). À compter des revenus 2025, le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme prévoit un abattement réduit de 30% (seuil de 15 000 € de recettes) pour les locations non classées, et de 50% (seuil de 77 700 €) pour les locations classées et chambres d’hôtes. Ces mesures ont été introduites par la loi du 19 novembre 2024 pour renforcer la régulation des meublés de tourisme.

(Un tableau comparatif des caractéristiques juridiques des baux selon le type de location est présenté ci-dessous pour référence.)

Régimes fiscaux applicables en 2025

En matière de fiscalité, l’investissement locatif peut relever de différents régimes d’imposition selon la nature du bien loué (nu ou meublé) et le montant des recettes locatives. En 2025, les principaux régimes fiscaux applicables sont : le micro-foncier et le régime réel foncier (pour les locations nues), ainsi que le micro-BIC et le régime réel BIC (pour les locations meublées, sous les statuts LMNP ou LMP). Chacun de ces régimes a ses conditions d’accès, son mode de calcul du revenu imposable et ses obligations déclaratives, comme détaillé ci-dessous. Des tableaux comparatifs sont également fournis pour synthétiser les différences clés entre micro et réel.

Location nue : micro-foncier vs régime réel

Micro-foncier – Ce régime simplifié s’applique de plein droit si vos revenus bruts fonciers annuels (loyers de locations nues) n’excèdent pas 15 000 €. Il consiste à déclarer uniquement le montant total des loyers perçus, sans avoir à détailler les charges : l’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus, censé représenter l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Ainsi, seuls 70% des loyers bruts sont imposés. Aucune déduction de charge n’est possible au-delà de cet abattement. L’avantage du micro-foncier est sa simplicité (pas de calcul complexe ni de formulaire détaillé, les loyers se déclarent sur la déclaration de revenus habituelle). En revanche, il peut être moins intéressant si vos charges réelles dépassent 30%. Exemple chiffré : pour 10 000 € de loyers annuels et 5 000 € de charges réelles, le micro-foncier imposera 7 000 € (abattement 30%), alors qu’au réel le revenu imposable pourrait être de 5 000 € seulement. Dans ce cas, opter pour le régime réel serait plus judicieux.

Régime réel foncier – Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers annuels, mais peut aussi être choisi sur option si vos revenus fonciers sont plus modestes (l’option est irrévocable pendant 3 ans). Sous ce régime, vous déduisez toutes les charges effectives de l’année liées à la location : dépenses d’entretien et réparations, frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc. Le revenu foncier imposable est le loyer brut diminué de ces charges déductibles. En cas de résultat négatif (charges > loyers), un déficit foncier est constaté. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (et jusqu’à 21 400 € temporairement de 2023 à 2025 si le déficit provient de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement “passoire thermique” d’atteindre au moins la classe D). La part de déficit excédant 10 700/21 400 € ou provenant des intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le régime réel requiert de remplir une déclaration spécifique des revenus fonciers (formulaire 2044) chaque année, en détaillant les loyers encaissés et chaque catégorie de charges déductibles. Il implique donc une tenue rigoureuse des comptes et la conservation de toutes les pièces justificatives. Cependant, il permet souvent de réduire significativement la base imposable, surtout si le propriétaire a réalisé des travaux importants ou supporte des intérêts d’emprunt élevés.

Comparatif micro-foncier / réel foncier :

• Seuil d’application : micro-foncier si ≤15 000 € de recettes annuelles; réel au-delà (ou sur option).

• Abattement/Charges : micro-foncier = abattement forfaitaire 30% ; réel = déduction des charges réelles (pas d’abattement fixe).

• Déficit foncier : impossible au micro (30% d’abattement quel que soit le niveau de charges) ; possible au réel si charges > loyers, avec imputation jusque 10 700 € (ou 21 400 € si travaux énergétiques) sur le revenu global.

• Obligations déclaratives : micro = reporter les loyers bruts case 4BE de la 2042, aucune annexe; réel = formulaire 2044 à remplir chaque année (déclaration détaillée), engagement de location 3 ans minimum en cas de déficit imputé sur le revenu global.

• Profils adaptés : micro-foncier conseillé si peu de charges (charges <30% des loyers) et petit revenus fonciers; réel conseillé si charges importantes (>30%) ou travaux, emprunt en cours, etc., permettant de minorer la base imposable.

Location meublée non professionnelle (LMNP) : micro-BIC vs régime réel BIC

Lorsqu’un propriétaire loue un logement meublé et que ses revenus locatifs restent modestes, il relève généralement du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Sont considérés non professionnels les bailleurs en meublé qui ne dépassent pas 23 000 € de recettes annuelles ou dont les recettes sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. La très grande majorité des particuliers louant en meublé sont LMNP. Le bénéfice imposable est alors déterminé selon les règles des BIC, soit via le régime micro-BIC, soit via le régime réel simplifié BIC.

Micro-BIC (LMNP) – Ce régime s’applique de plein droit si vos recettes annuelles issues de la location meublée n’excèdent pas un certain seuil. En 2025, le seuil général est 77 700 € de recettes annuelles (pour les meublés classiques, loués à l’année)

⚠️ À noter : pour les locations meublées de tourisme (locations saisonnières de courte durée) et les chambres d’hôtes, le seuil du micro-BIC est désormais abaissé à 77 700 € également (contre 188 700 € auparavant), avec un abattement spécifique (voir ci-dessous les évolutions). Sous le régime micro-BIC, le bailleur déclare seulement le montant brut total des loyers meublés perçus sur sa déclaration complémentaire (formulaire 2042 C PRO). Un abattement forfaitaire de 50% est automatiquement appliqué sur ces recettes (pour les meublés classiques). Ainsi, le revenu BIC imposable = 50% des loyers encaissés (un abattement minimum de 305 € s’applique, et les charges réelles ne sont pas déductibles). Pour les meublés de tourisme classés (et chambres d’hôtes), l’abattement était historiquement de 71%, mais la loi de novembre 2024 le ramène à 50% dès 2025, tandis que les meublés non classés passent à un abattement de 30% seulement (avec un plafond de 15 000 € de recettes pour bénéficier du micro). Concrètement, à partir des revenus 2025, un loueur en meublé saisonnier non classé au-delà de 15 000 € de recettes basculera obligatoirement au régime réel, et jusqu’à ce seuil il n’aura qu’un abattement de 30%. En revanche, un loueur en meublé classé (étoiles) pourra rester en micro jusqu’à 77 700 € mais avec un abattement de 50%. Le micro-BIC est apprécié pour sa simplicité (aucune comptabilité approfondie nécessaire). Toutefois, il devient peu avantageux si les charges effectives dépassent l’abattement forfaitaire. Exemple LMNP micro vs réel : Mme X perçoit 15 000 € de loyers meublés par an et a 12 000 € de charges (dont amortissements) liées à ce bien. Au micro-BIC, son revenu imposable serait de 7 500 € (50% de 15 000 €). Au régime réel BIC, l’ensemble des charges (y compris dotations aux amortissements) pourrait réduire son résultat imposable à 0 €, voire créer un déficit reportable. Dans ce cas, le régime réel lui permettrait de ne payer aucun impôt sur ces loyers.

Régime réel BIC (LMNP) – Dès que les recettes annuelles excèdent 77 700 € (ou 15 000 € pour un meublé non classé dès 2025), le régime réel s’impose de plein droit l’année suivante. Le loueur peut également opter pour le réel BIC même en-dessous du seuil, s’il estime que c’est plus favorable (option valable 2 ans, reconduite tacitement). Le régime réel BIC consiste à tenir une comptabilité complète de l’activité locative meublée, comme pour une petite entreprise. On va déduire du total des loyers toutes les charges engagées: frais d’entretien et réparation, primes d’assurances, gestion locative, intérêts d’emprunt, taxes, etc. Surtout, le réel permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction du coût d’achat sous forme d’amortissements, ce qui peut fortement réduire le bénéfice imposable.  L’amortissement n’est pas déductible en micro-BIC, d’où l’intérêt du régime réel pour de nombreux LMNP. En pratique, avec le jeu des amortissements, un loueur en meublé peut souvent neutraliser fiscalement une large part de ses loyers, et même dégager un déficit BIC. Les déficits BIC non professionnels s’imputent toutefois uniquement sur les futurs revenus de même nature (BIC non pro) et sont reportables pendant 10 ans. Ils ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global du foyer, à la différence des déficits fonciers ou des déficits BIC professionnels (voir LMP ci-dessous). Le régime réel BIC nécessite de déposer une déclaration professionnelle annuelle : liasse fiscale 2031 et annexes (tableaux 2033 de comptabilité simplifiée) ainsi qu’un formulaire 2042 C PRO pour reporter le résultat. En pratique, beaucoup de LMNP en réel font appel à un expert-comptable ou adhèrent à un Centre de Gestion Agréé, mais ce n’est pas une obligation légale (c’est fortement conseillé pour sécuriser la déclaration).

Résumé comparatif LMNP micro-BIC / réel BIC :

• Plafond de recettes : micro-BIC jusqu’à 77 700 € (meublé classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé dès 2025); réel au-delà ou sur option.

• Abattement/charges : micro = abattement 50% (ou 30%/50% tourisme dès 2025) ; réel = déduction charges réelles + amortissements illimités (hors terrain).

• Déficits : micro = pas de déficit (abattement fixe) ; réel = déficit BIC non pro imputable seulement sur BIC futurs (10 ans).

• Obligations : micro = déclaration simplifiée (loyers bruts en 2042C PRO) ; réel = comptabilité commerciale + liasse fiscale (2031/2033) à transmettre.

• Cotisations sociales : LMNP reste affilié au régime général des prélèvements sociaux (17,2% CSG-CRDS) sur ses bénéfices. Toutefois, un LMNP qui pratique la location courte durée et dépasse 23 000 € de recettes devient assujetti aux cotisations sociales des indépendants (SSI) – cette règle vise les loueurs type Airbnb à forte activité. En deçà, les LMNP payent uniquement la CSG-CRDS sur leurs profits locatifs.

Location meublée professionnelle (LMP)

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) concerne les bailleurs en meublé qui remplissent les deux conditions suivantes : (1) percevoir plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles de location meublée, et (2) que ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Si ces critères sont remplis, le loueur est automatiquement considéré comme professionnel (l’inscription au RCS, autrefois requise, n’est plus nécessaire depuis 2020). Fiscalement, un LMP est imposé également dans la catégorie des BIC, au régime réel exclusivement (le micro-BIC n’est pas applicable dès lors que les seuils sont dépassés). Les règles de calcul du bénéfice sont les mêmes qu’en LMNP réel (déduction des charges et amortissements). Cependant, le traitement des déficits et des plus-values diffère : les déficits d’une activité LMP sont imputables sur le revenu global sans limite de montant et sans conditions de report (ils sont considérés comme des déficits professionnels et peuvent donc effacer le revenu global imposable). En cas d’excédent de déficit LMP au-delà du revenu global, le reliquat est reportable 6 ans. Autre avantage, les biens des LMP sortent du champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) car considérés comme biens professionnels (si l’activité est principale). En revanche, le LMP supporte des cotisations sociales sur ses revenus locatifs : depuis 2019, les LMP sont affiliés au régime des indépendants (Sécurité sociale des indépendants) et paient des cotisations sociales calculées sur le bénéfice (taux d’environ 35 à 40%, variable selon les situations) au lieu des prélèvements sociaux de 17,2% appliqués aux LMNP. Cette charge sociale est significative, mais elle ouvre droit aux prestations sociales (retraite, assurance maladie des indépendants). Par ailleurs, le régime des plus-values n’est pas le même : un LMNP est taxé selon le régime des plus-values immobilières privées (avec abattements pour durée de détention au-delà de 5 ans, et exonération totale après 22 ans d’impôt et 30 ans de prélèvements sociaux). Le LMP, lui, est soumis aux plus-values professionnelles : s’il exerce depuis plus de 5 ans, il peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle en cas de cession de l’activité (article 151 septies du CGI), ou bien être taxé au régime des plus-values à long terme pour la fraction amortie du bien. En pratique, cela signifie qu’un LMP ne bénéficie pas des abatements de droit commun sur la durée de détention, ce qui doit être pris en compte dans la stratégie patrimoniale.

En termes d’obligations, un LMP doit : s’immatriculer et obtenir un numéro SIRET (via le guichet des formalités) pour son activité de loueur professionnel, tenir une comptabilité commerciale complète (souvent avec expert-comptable), déclarer ses résultats via la liasse fiscale (formulaires 2031 & annexes) et s’acquitter des cotisations sociales auprès de l’URSSAF/SSI. Il est également redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), taxe locale dont sont exonérés les LMNP de manière générale, mais due par les LMP dans de nombreux cas (sauf éventuellement si le bien est la résidence principale du loueur louée partiellement).

Comparatif LMNP vs LMP :

• Conditions statut : LMNP si ≤23 000 € de recettes ou recettes < autres revenus du foyer ; LMP si >23 000 € et recettes > autres revenus du foyer.

• Régime fiscal : LMNP possible en micro-BIC (si recettes sous seuil) ou réel BIC ; LMP obligatoirement en réel (recettes élevées).

• Déficits locatifs : LMNP (non pro) – déficit imputable seulement sur BIC non pro futurs (10 ans). LMP – déficit considéré professionnel, imputable sans limite sur revenu global du foyer.

• Plus-values à la revente : LMNP – régime des particuliers (abattements dès 5 ans, exonération après 22/30 ans). LMP – régime professionnel (imposition sans abattement durée, éventuellement exonération 151 septies si conditions remplies).

• Charges sociales : LMNP – prélèvements sociaux 17,2% sur le bénéfice (via la DGFiP). LMP – cotisations sociales (~35-40%) sur le bénéfice via SSI (affilié travailleurs indépendants).

• IFI (Impôt sur la fortune immobilière) : un LMNP est assujetti à l’IFI sur la valeur de ses biens loués (au-delà de 1,3 M€ de patrimoine taxable). Un LMP peut en être exonéré car les biens sont des actifs professionnels, à condition que l’activité soit exercée à titre principal.

• Obligations : LMNP – SIRET obligatoire si régime réel (même non pro), comptabilité, liasse fiscale, mais pas de cotisations sociales sauf location courte >23k. LMP – SIRET, compta, liasse, + cotisations sociales et CFE le cas échéant.

(Tableau comparatif synthétique des régimes fiscaux des locations meublées 🙂

Statuts juridiques et fiscaux pour l’investissement locatif

Outre le choix du régime d’imposition, un investisseur locatif doit aussi décider sous quelle structure juridique détenir le ou les biens immobiliers mis en location. En France, plusieurs statuts existent, chacun ayant des conséquences fiscales différentes : détention en direct par un particulier, Société Civile Immobilière à l’IR ou à l’IS, SARL de famille, etc. Voici une présentation des principaux statuts juridiques utilisés en investissement locatif, avec leurs spécificités fiscales, avantages et contraintes.

Détention en nom propre (particulier)

Il s’agit de la forme la plus simple : l’investisseur achète et possède le bien en son nom (ou en indivision familiale). Il loue ensuite soit nu, soit meublé. Fiscalement, il est directement imposé à l’impôt sur le revenu sur les loyers perçus, dans la catégorie appropriée : revenus fonciers si location nue, BIC si location meublée. Il peut alors bénéficier des régimes micro ou réel décrits précédemment. L’avantage de la détention en direct est la simplicité de gestion et l’absence de formalisme de création ou de vie sociale d’une société. Les obligations se limitent aux déclarations fiscales annuelles (2042, éventuellement 2044 ou 2042 C PRO) et au paiement des impôts correspondants. Sur le plan patrimonial, la détention en nom propre expose l’investisseur aux risques avec son patrimoine personnel (pas de responsabilité limitée). En cas de plusieurs héritiers ou associés sur un bien, la situation peut devenir indivise, avec les contraintes de l’indivision. Néanmoins, pour un investisseur débutant ou pour un patrimoine modeste, le statut de particulier demeure le plus courant.

SCI à l’IR (Société Civile Immobilière translucide)

La SCI (société civile immobilière) est une structure sociétale très répandue pour détenir et gérer des biens immobiliers en commun entre plusieurs personnes (souvent membres d’une famille). Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), on parle de transparence fiscale : la société elle-même n’est pas imposée sur les bénéfices, ce sont les associés qui déclarent chacun la part de résultat correspondant à leurs parts sociales, dans leur propre déclaration IR. Concrètement, si la SCI donne en location nue, elle doit déposer une déclaration fiscale 2072 chaque année (déclaration des revenus fonciers de la SCI), mais l’impôt est payé par chaque associé sur sa quote-part de revenus fonciers (ou de déficit foncier) selon son taux marginal. Les associés peuvent ainsi bénéficier du micro-foncier (si la part de loyer leur revenant est <15 000 €) ou du régime réel foncier individuellement. Attention : la transparence fiscale n’est possible que tant que la SCI exerce une activité civile (gestion immobilière classique). Si une SCI loue en meublé de façon habituelle, elle bascule automatiquement à l’IS (impôt sur les sociétés) car la location meublée est une activité commerciale incompatible avec le régime des sociétés de personnes. L’administration tolère toutefois une activité meublée accessoire si elle ne dépasse pas 10% des recettes totales de la SCI. Au-delà, la SCI est imposée comme une société à l’IS (voir ci-après). En pratique, une SCI à l’IR convient pour gérer un patrimoine locatif loué nu (habitations ou locaux professionnels sans mobilier), avec une grande souplesse : les associés peuvent librement répartir les parts, faciliter la transmission familiale (donation de parts), etc. Fiscalement, elle permet de mutualiser les revenus et charges de plusieurs biens. Cependant, chaque associé est imposé selon sa tranche marginale, et l’IFI s’applique le cas échéant sur la fraction de la valeur des biens détenus via la SCI. À noter que les déficits fonciers générés par la SCI s’imputent sur le revenu global de chaque associé, à hauteur de sa part et toujours dans la limite de 10 700 € par an (pas de globalisation au niveau de la SCI elle-même). Au niveau déclaratif, la SCI à l’IR doit tenir une comptabilité (allégée) et fournir la 2072, mais n’a pas de liasse fiscale de bilan à produire (contrairement à l’IS).

Avantages SCI à l’IR : souplesse de gestion patrimoniale, transparence fiscale (pas de double imposition), possibilité de déduire les charges et d’imputer le déficit foncier sur le revenu global des associés.

Inconvénients : impossibilité de faire de la location meublée (sauf très marginalement) sans perdre le régime IR, formalités de création (statuts, immatriculation) et de gestion (AG annuelles) d’une société, responsabilité indéfinie des associés sur les dettes (mais répartie proportionnellement aux parts).

SCI à l’IS (Société soumise à l’impôt sur les sociétés)

Il est possible soit d’opter, soit d’y être contraint, à l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI. Certaines SCI font ce choix lorsque c’est avantageux fiscalement, ou y sont assujetties d’office si elles exercent une activité commerciale (ex: location meublée sans respecter la limite 10%). Sous le régime de l’IS, la société devient un contribuable à part entière : elle paie l’impôt sur ses bénéfices au taux de l’IS (taux normal de 25% en 2025, avec un taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions). L’intérêt majeur d’une SCI à l’IS est de pouvoir amortir comptablement les immeubles, ce qui réduit fortement le résultat imposable. Comme pour un loueur en meublé au réel, la SCI à l’IS va déduire toutes les charges et des dotations aux amortissements (sur 30 à 50 ans pour les constructions, 5 à 10 ans pour le mobilier, etc.). Résultat : il n’est pas rare qu’une SCI à l’IS dégage un bénéfice fiscal très faible, voire nul, malgré des revenus locatifs élevés, grâce aux amortissements. Ceci permet de capitaliser les loyers avec une faible imposition immédiate. Cependant, ce qui n’est pas payé maintenant le sera plus tard : lors de la revente du bien, la plus-value est calculée sans abattement pour durée de détention (contrairement aux particuliers). La plus-value à l’IS correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette du bien (prix d’achat amorti). Autant dire que plus on amortit, plus la valeur comptable baisse, et plus la plus-value taxable augmente. Celle-ci sera imposée au taux de l’IS (25%), éventuellement après réintégration des amortissements dérogatoires. De plus, si les associés veulent retirer des fonds, les sommes distribuées sont des dividendes soumis à l’impôt sur le revenu (flat tax 30% ou barème après abattement). Il y a donc une double couche d’imposition : à l’IS au niveau société, et à l’IR sur les dividendes perçus. Malgré cela, la SCI à l’IS peut être intéressante pour qui souhaite rester propriétaire longtemps sans revendre, en profitant d’une fiscalité annuelle très allégée, ou pour préparer une transmission (la plus-value latente sera purgée au décès, réévaluant les actifs). En termes d’obligations, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale complète, établir un bilan et un compte de résultat chaque année, et déclarer ses résultats via la liasse fiscale (formulaire 2065 et annexes). La gestion est donc plus lourde. Chaque année, elle paie l’impôt sur les sociétés sur son bénéfice. En cas de déficit fiscal, celui-ci est reportable sur les bénéfices futurs de la société (pas d’imputation sur les revenus des associés). Les associés ne déclarent rien sur leur IR tant qu’il n’y a pas de distribution (excepté l’IFI éventuel sur la valeur de leurs parts, qui correspond à la fraction de l’actif net immobilier). Enfin, notons qu’une SCI à l’IS peut pratiquer indifféremment de la location nue ou meublée : tout est imposé à l’IS, ce qui offre une flexibilité dans la stratégie de location (une SCI à l’IR, elle, doit éviter la location meublée au risque de basculer fiscalement).

Bilan SCI IS vs SCI IR : la SCI à l’IS profite de l’amortissement et d’un taux d’impôt potentiellement plus bas que la tranche marginale des associés, au prix d’une imposition ultérieure des plus-values et distributions. La SCI à l’IR est transparente, plus simple et évite la double imposition, mais n’amortit pas les biens et ne convient pas à la location meublée. Le choix dépend donc de la stratégie de détention (long terme ou revente) et de la situation fiscale des associés.

SARL de famille (option pour l’IR)

La SARL de famille est une forme de société à responsabilité limitée composée exclusivement de membres d’une même famille (ascendants, descendants en ligne directe, frères et sœurs, conjoint ou partenaire PACS). Son principal avantage est de pouvoir exercer une activité commerciale tout en optant pour l’imposition directe des associés (transparence fiscale) selon le régime des sociétés de personnes (IR). En temps normal, une SARL qui fait de la location meublée serait soumise de droit à l’impôt sur les sociétés (puisque c’est une activité commerciale), mais la SARL de famille permet d’y déroger : si l’option est formulée, les associés sont imposés comme s’ils étaient en direct, dans la catégorie BIC pour la location meublée. Ce montage est donc prisé pour investir à plusieurs en location meublée tout en conservant les avantages du LMNP/LMP pour chaque associé individuellement. Par exemple, une SARL de famille qui loue des appartements meublés pourra opter à l’IR : son résultat BIC sera alors réparti entre les associés, chacun déclarant sa part de bénéfice (ou déficit) en BIC dans sa déclaration personnelle. Chaque associé est considéré LMNP ou LMP séparément selon sa situation propre. La transparence fiscale évite la double imposition des bénéfices et des dividendes : on n’a qu’un niveau d’IR (au niveau des associés). En outre, la responsabilité est limitée aux apports (SARL = responsabilité limitée), ce qui protège le patrimoine personnel des associés. L’option pour le régime des sociétés de personnes (IR) doit être unanime et est révocable (mais une fois sortie, on ne peut plus y revenir). Ce régime est stable tant que la famille reste aux manettes : si un associé hors famille entre, l’option IR cesse immédiatement. Fiscalement, chaque associé peut ainsi bénéficier de l’abattement micro-BIC ou de l’amortissement, etc., sur sa part de revenus. Par exemple, si une SARL de famille réalise 30 000 € de recettes meublées et 20 000 € de charges déductibles (dont amortissements) – donc 10 000 € de bénéfice – et qu’il y a deux foyers associés à 50/50, chacun déclarera 5 000 € de BIC dans sa déclaration. S’ils sont LMNP, ils paieront l’IR + 17,2% sociaux sur ces 5 000 €, sans cotisations sociales (car en dessous de 23 000 € chacun). S’ils dépassent les seuils, ils pourraient être LMP et cotiser, mais là encore, au niveau de chaque membre (les seuils LMNP/LMP s’apprécient par foyer fiscal, pas au niveau de la société).

En termes de gestion, une SARL de famille suit les règles des SARL classiques (statuts, gérance, assemblées, comptabilité commerciale). Elle doit tenir une comptabilité et déposer ses comptes. L’option IR la dispense de l’IS, mais pas de déclarer ses résultats : elle doit produire une liasse fiscale société de personnes (formulaire 2035 pour les BIC transparents, ou 2072 si elle avait eu des fonciers, mais en meublé ce sera BIC). En général, on la traite fiscalement comme une grande LMNP/LMP indivise organisée, et les obligations comptables sont similaires à celles du régime réel BIC classique.

En résumé, la SARL de famille combine la protection d’une société (responsabilité limitée) et la fiscalité de l’IR. Elle est idéale pour une activité de location meublée entre parents/enfants/fratrie, notamment pour bénéficier de l’amortissement tout en évitant l’IS. Ses inconvénients résident dans les formalités de société (coûts de création, suivi juridique) et la nécessité de rester dans le cercle familial sous peine de perdre le régime de faveur. Si le cercle familial éclate ou si l’on souhaite inclure un associé tiers, la SARL basculera à l’IS de plein droit. Comparée à la SCI, elle permet le meublé de façon pérenne (SCI IR ne le permet pas), mais la SARL étant commerciale, elle ne convient pas pour de la location nue à l’IR (car la location nue dans une SARL relève quand même de l’IS, sauf si option de famille mais alors il n’y a pas d’avantage particulier par rapport à la SCI sur de la nue). En pratique, la SARL de famille est surtout utilisée pour du meublé (parfois pour des activités commerciales familiales diverses, mais dans l’immobilier c’est principalement LMNP).

Dispositifs de défiscalisation en vigueur en 2025

L’État encourage l’investissement locatif via divers dispositifs fiscaux incitatifs. En 2025, plusieurs mécanismes de réduction d’impôt ou d’avantages fiscaux sont disponibles pour les investisseurs, en contrepartie de certaines contraintes (plafonnement de loyers, engagement de durée de location, travaux, etc.). Nous passons en revue les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur en 2025 : la loi Pinel (et son évolution Pinel+), le dispositif Denormandie, le nouveau dispositif Loc’Avantages, ainsi que d’autres régimes tels que le Malraux, les Monuments Historiques, ou le dispositif Outre-mer.

Loi Pinel (investissement locatif neuf)

La loi Pinel (du nom de la ministre Sylvia Pinel) est un dispositif de réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif dans le neuf, introduit en 2014 et encore applicable en 2023-2024. Il permet à un particulier qui achète un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) dans une zone éligible, et qui le loue nu pendant une certaine durée à des locataires sous plafonds de ressources et de loyer, de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat. Les durées d’engagement possibles sont 6, 9 ou 12 ans, donnant droit respectivement (en régime Pinel+ ou avant 2023) à 12%, 18% ou 21% de réduction d’impôt (répartie linéairement sur les années d’engagement). Ces taux s’appliquent sur un investissement maximum de 300 000 € et 5 500 €/m², avec un maximum de deux logements par an. Exemple : pour un appartement de 250 000 € loué 9 ans, la réduction Pinel est de 18%, soit 45 000 € au total, donc 5 000 € par an pendant 9 ans.

Évolution 2023-2024 (Pinel+) : Afin d’encourager la performance énergétique et la qualité, les taux plein de 12/18/21% ont été réservés aux investissements Pinel+ remplissant des critères renforcés (logement situé en quartier prioritaire ou respectant des normes de surface et d’énergie plus exigeantes). Pour les autres logements acquis en 2023 et 2024, les taux ont été abaissés : par exemple un engagement 6 ans donne 10,5% (2023) puis 9% (2024), 9 ans donne 15% (2023) puis 12% (2024), 12 ans donne 17,5% puis 14%. Ces taux réduits visent la fin progressive du dispositif.

Fin du dispositif : La loi de finances pour 2023 avait prévu la fin des nouvelles opérations Pinel au 31 décembre 2024. En l’état, à partir du 1er janvier 2025, plus aucun investissement neuf n’ouvre droit à la réduction d’impôt Pinel (ni Pinel+). Néanmoins, un amendement a permis une prolongation exceptionnelle jusqu’au 31 mars 2025 pour les acquisitions dont la réservation a été signée en 2024, afin de tenir compte des délais de construction et d’acte notarié (ceci reste un aménagement technique et non un nouveau Pinel 2025 pérenne). Concrètement, cela signifie que 2025 est une année de transition : seuls les investisseurs ayant engagé une acquisition Pinel fin 2024 pourront encore signer l’acte et bénéficier de la réduction jusqu’en mars 2025. Après cette date, le dispositif Pinel sera clos, sauf éventuel remplacement par un nouveau régime incitatif (aucun successeur n’était acté à la date de rédaction de cet article). Les avantages acquis continueront bien sûr à s’appliquer pour ceux qui ont investi avant la fin (on continue à défiscaliser durant les 6, 9 ou 12 ans prévus).

Rappels des conditions Pinel : logement neuf situé en zone tendue (zones A, A bis, B1 principalement), loué nu à usage de résidence principale, dans l’année suivant l’achèvement, à un loyer plafonné (~10 à 18 €/m² selon zone) et à un locataire aux revenus sous plafonds (évolutifs selon la composition familiale et la zone). Par exemple, en zone A, un couple doit avoir un revenu fiscal de référence sous ~57 000 € (en 2023) pour être éligible comme locataire Pinel. Le non-respect des engagements (durée de location, loyers, locataire éligible) entraîne la reprise de l’avantage fiscal. Pinel permet toutefois de louer à ses ascendants/descendants (enfants, parents) sous réserve qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal et remplissent les conditions de ressources.

Dispositif Denormandie (investissement ancien à rénover)

Le dispositif Denormandie (du nom du ministre Julien Denormandie) vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes. Instauré en 2019, il offre une réduction d’impôt similaire à Pinel pour l’achat d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, sous conditions. Pour en bénéficier, l’investisseur doit acquérir entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027 un logement ancien ou un local à transformer, situé dans une ville éligible (villes du programme Action Cœur de Ville, communes ayant une convention ORT – Opération de Revitalisation du Territoire –, ou communes à besoin marqué de réhabilitation). Il doit réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux), ces travaux devant améliorer la performance énergétique de 20% (30% pour une maison) ou comporter au minimum 2 actions de rénovation importantes (isolation, changement de chaudière, etc.). Les conditions de location sont proches de Pinel : louer le bien rénové nu, pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant les mêmes plafonds de loyers et de ressources du locataire que le Pinel dans la zone considérée.

La réduction d’impôt Denormandie est égale à 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement (logement + travaux, toujours plafonné à 300 000 €) selon que l’engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans, identique donc aux taux Pinel métropole. En outre-mer, les taux sont plus élevés (23, 29 ou 32%). Cette réduction est étalée sur la durée (par exemple 2% du montant par an pendant 9 ans puis 1% par an les 3 années suivantes pour arriver à 21% sur 12 ans). Exemple : un investisseur achète un immeuble ancien 200 000 € et engage 100 000 € de travaux éligibles dans une ville du programme Cœur de Ville, avec engagement locatif 9 ans. Le total retenu est 300 000 €, la réduction sera de 18%, soit 54 000 €, répartie à raison de 6 000 € par an sur 9 ans. Si le coût total dépasse 300 000 €, l’excédent n’ouvre pas droit à réduction (comme Pinel).

Évolution et extension : Initialement prévu jusqu’à fin 2022, le Denormandie a été prorogé par la loi de finances pour 2023 puis 2024. Désormais, les acquisitions sont possibles jusqu’au 31 décembre 2027. De plus, à compter d’avril 2024, le champ a été étendu aux investissements dans des copropriétés en difficulté financière (c’est-à-dire acheter un logement dans une copro en plan de sauvegarde/ORCOD) pour y faire des travaux de redressement. Ainsi, le Denormandie gagne en souplesse et en durée.

Pour le reste, ce dispositif suit les mêmes contraintes de plafonds de loyers et de ressources que le Pinel (les zones éligibles sont d’ailleurs souvent les mêmes communes éligibles Pinel + celles des programmes de revitalisation). C’est donc une alternative intéressante au Pinel pour qui préfère investir dans l’ancien à rénover plutôt que dans le neuf. L’avantage fiscal se cumule naturellement avec le déficit foncier sur les travaux au-delà des 25% requis, mais attention à bien distinguer ce qui relève de la réduction Denormandie (25% de travaux donnant la réduction) et d’éventuels travaux supplémentaires déductibles en foncier.

Dispositif Loc’Avantages (ex « Louer Abordable », Cosse)

Le dispositif Loc’Avantages est le nouveau programme d’incitation fiscale à la location abordable, entré en vigueur en 2022 en remplacement du précédent dispositif Cosse (Louer Abordable). Il vise à encourager les propriétaires bailleurs à louer leur logement à un niveau de loyer inférieur au marché, en échange d’une réduction d’impôt significative. Contrairement à Pinel/Denormandie, l’avantage Loc’Avantages n’est pas une réduction sur le prix d’achat, mais une réduction d’impôt annuelle calculée sur les revenus locatifs bruts.

Principe : le bailleur conclut une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) pour louer son logement nu, à titre de résidence principale, pendant 6 ans minimum (ou 9 ans s’il bénéficie en plus d’une subvention pour travaux). Il s’engage à pratiquer un loyer plafonné, inférieur de 15%, 30% ou 45% aux loyers du marché local, correspondant aux niveaux Loc 1, Loc 2, Loc 3 fixés par l’ANAH. En contrepartie, il obtient chaque année une réduction d’impôt égale à 15% (Loc1), 35% (Loc2) ou 65% (Loc3) des loyers bruts annuels. Les taux sont majorés de 5 points (portés à 20%, 40%, 65% respectivement) si le bailleur confie le bien à une agence ou association d’intermédiation locative (location via une agence sociale, association agréée, etc.). Le niveau Loc3 (très social) n’est accessible qu’en intermédiation locative justement (d’où le “–” dans la colonne sans intermédiation).

Exemple : un propriétaire en zone tendue pourrait louer un appartement 600 € CC au lieu de 800 € prix de marché (décote 25%, échelon Loc2 « social »). En choisissant Loc2, il bénéficiera d’une réduction d’impôt annuelle de 35% sur les loyers bruts. S’il encaisse 7 000 € de loyers annuels HC, il aura 2 450 € de réduction d’impôt, chaque année pendant toute la convention. S’il confie en plus la gestion à une agence immobilière sociale, la réduction passerait à 40%. Cette réduction s’impute sur l’IR dû, avec possibilité de reporter l’excédent une année (plafond général des niches de 10 700 € s’appliquant).

Conditions : le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant 6 ans minimum, situé en zone éligible (tout le territoire métropolitain et DROM est éligible, mais les plafonds de loyers sont fixés localement par l’ANAH). Le locataire doit avoir des ressources inférieures à des plafonds proches de ceux du Pinel (mais définis par l’ANAH également, avec Loc1/2/3). Le logement doit obtenir une convention ANAH correspondante, respectant un certain niveau de décence énergétique (pas de passoire F ou G sauf travaux prévus). Cumul avec travaux : si des travaux de rénovation sont réalisés, le bailleur peut obtenir des subventions de l’ANAH en plus (prime pouvant aller jusqu’à 28 000 € pour des lourds travaux d’amélioration énergétique par exemple), et percevoir des primes spécifiques (exemple : prime de 1 000 € pour petite surface <40 m²). Ces aides de l’ANAH n’empêchent pas la réduction d’impôt, mais le loyer pratiqué peut alors être encore plus faible (le bailleur y trouve son compte grâce aux aides + réduction).

Avantages : Loc’Avantages est très souple car il s’applique à de l’ancien sans condition d’achat neuf, il peut s’activer sur un logement qu’on possède déjà, et il est potentiellement cumulable avec le déficit foncier (puisque ce dernier s’applique après calcul de la réduction). De plus, il n’y a pas de zonage restreint comme le Pinel : même en zone rurale on peut conventionner en Loc’Avantages, les plafonds de loyer seront adaptés à la localité. Durée et disponibilité : le dispositif couvre les conventions signées du 1er mars 2022 au 31 décembre 2027 – ce qui signifie qu’en 2025, il est pleinement actif.

Important : Loc’Avantages remplace l’ancien dispositif Cosse (dit “Louer abordable”) qui fonctionnait sur le même principe d’abattement, mais sans réduction reportable. Les propriétaires qui avaient une convention Cosse en cours peuvent continuer jusqu’à son terme ou opter pour Loc’Avantages.

Autres dispositifs de défiscalisation immobilière

En dehors de Pinel, Denormandie et Loc’Avantages, il existe d’autres mesures fiscales incitatives en 2025, souvent plus spécifiques :

• Dispositif « Loi Malraux » : destiné aux investisseurs qui restaurent entièrement des immeubles anciens situés dans des secteurs protégés (centres historiques, quartiers anciens dégradés – ZPPAUP/AVAP aujourd’hui sites patrimoniaux remarquables). Il permet de déduire de son impôt sur le revenu 22% à 30% du montant des travaux de restauration engagés (plafonnés à 400 000 € sur 4 ans), sans plafonnement global des niches fiscales. En contrepartie, le bien doit être loué pendant 9 ans une fois les travaux terminés (sans conditions de loyer/ressources, la contrainte étant la localisation et la qualité des travaux soumis à l’Architecte des Bâtiments de France). Malraux n’est pas un crédit d’impôt mais une réduction d’impôt, reportable sur 3 ans en cas d’excédent.

• Régime des Monuments Historiques : pour les propriétaires de monuments classés ou inscrits (ou immeubles assimilés), les dépenses de restauration et d’entretien sont déductibles des revenus sans limite (si immeuble ouvert au public ou avec convention avec l’État, sinon déduction partielle) et le déficit éventuel est imputable sur le revenu global sans plafond. C’est un régime “hors plafonnement des niches” très avantageux pour les contribuables fortement imposés, mais il nécessite un investissement lourd et contraignant (classement Monument Historique, accord du ministère de la Culture, etc., et obligation de conserver le bien 15 ans).

• Investissement locatif en Outre-Mer (Loi Pinel Outre-mer, Girardin logements sociaux) : en 2025, il existe des réductions d’impôt spécifiques pour l’investissement dans les DOM-TOM. Le Pinel Outre-mer offre des taux majorés (23%, 29%, 32% sur 6, 9, 12 ans) pour des logements neufs loués en outre-mer. Le dispositif Girardin (secteur intermédiaire ou social) permettait d’investir dans des logements sociaux ultramarins via des montages fiscaux en défiscalisation “one shot” (réduction d’impôt immédiate en contrepartie d’une participation au financement). Le Girardin logement intermédiaire a été remplacé par le Pinel OM, mais le Girardin social subsiste en 2025 pour les sociétés investissant dans le logement social outre-mer (peu accessible au particulier seul).

• Dispositifs résiduels : citons également le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel Censi-Bouvard, qui jusqu’à fin 2022 permettait une réduction d’impôt de 11% du prix HT de logements meublés en résidences services (étudiantes, Ehpad…) dans la limite de 300 000 €. Ce dispositif n’a pas été prolongé pour 2023, donc il n’est plus ouvert en 2025 (seuls les investissements antérieurs continuent à défiscaliser). Enfin, le dispositif Cosse (Louer Abordable, abattement jusqu’à 85%) a été remplacé par Loc’Avantages depuis 2022, comme vu plus haut.

Tableau récapitulatif des principaux dispositifs (métropole) :

Évolutions législatives et fiscales récentes pour 2025

L’année 2025 s’inscrit dans un contexte de transition en matière de fiscalité immobilière, marqué par la fin ou la refonte de certains régimes et par la mise en place de nouvelles mesures. Voici les évolutions notables récentes ou à venir :

• Achèvement progressif du dispositif Pinel : Comme expliqué, le Pinel vit ses derniers mois. En 2023 et 2024, les taux de réduction ont été baissés pour les investissements ne remplissant pas les critères « Pinel+ » (ex : réduction de 9% au lieu de 12% sur 6 ans pour 2024). Sauf prolongation surprise, aucun Pinel n’est disponible pour les achats en 2025, hormis la tolérance jusqu’à mars 2025 pour signer les actes des réservations 2024. Le gouvernement a indiqué vouloir repenser l’incitation à l’investissement locatif, possiblement via des mécanismes de type crédit d’impôt ou subventions à la pierre, mais au 1er janvier 2025, rien de concret n’est encore voté pour succéder au Pinel.

• Extension du Denormandie et soutien à la rénovation de l’ancien : Le dispositif Denormandie, initialement temporaire, a été prolongé jusqu’en 2026, puis finalement jusqu’à fin 2027 par la loi du 9 avril 2024. De plus, il a été élargi aux copropriétés en grande difficulté financière à compter d’avril 2024. Cette orientation montre la volonté de concentrer les incitations fiscales sur la remise en état du parc ancien et la lutte contre les logements insalubres, au-delà de la construction neuve.

• Nouveau régime Loc’Avantages renforcé : Lancé en 2022, Loc’Avantages monte en charge. Les plafonds de loyers et de ressources pour 2025 ont été actualisés (par arrêté ou décret chaque année, voir ANAH). Surtout, ce dispositif s’inscrit dans la durée (conventions jusqu’en 2027). Il a remplacé le Cosse avec des taux bonifiés, ce qui en fait une option de plus en plus connue des bailleurs. En 2023-2024, des ajustements ont été apportés pour simplifier les démarches (téléservice monprojet.anah.gouv.fr) et promouvoir l’intermédiation locative (primes de 1 000 €). Pour 2025, pas de changement de taux, mais un accent est mis sur la rénovation énergétique couplée au conventionnement (des bonus ou primes locales peuvent parfois s’y ajouter).

• Changements fiscaux pour les locations meublées de tourisme (Airbnb et assimilés) : C’est une évolution majeure qui prend effet au 1er janvier 2025. La loi du 19 novembre 2024 a introduit de nouvelles règles pour encadrer les meublés touristiques. Fiscalement, comme détaillé plus haut, le régime micro-BIC est durci pour les loueurs de courte durée : abattement ramené à 30% et seuil de 15 000 € si le logement n’est pas classé en meublé de tourisme. Cela signifie qu’un particulier louant son appartement sur Airbnb sans le faire classer n’aura dès 2025 qu’un petit abattement de 30% et devra passer au régime réel au-delà de 15 000 € de revenus, ce qui renchérit son imposition (objectif assumé : limiter l’attrait fiscal de la location touristique occasionnelle et inciter à la mise sur le marché locatif classique). À l’inverse, faire classer le logement (procédure volontaire pour obtenir un label étoilé) permettra de garder 50% d’abattement et le seuil de 77 700 €, mais c’est moins généreux qu’auparavant (où le classé avait 71% d’abattement). Réglementairement, la même loi impose d’ici 2026 une immatriculation nationale de tous les meublés de tourisme et donne aux maires de nouvelles prérogatives (réduction du plafond de 120 à 90 jours de location par an pour les résidences principales, quotas par quartiers, amendes plus lourdes). Ces mesures traduisent une volonté de mieux contrôler le phénomène des locations saisonnières de courte durée qui réduisent l’offre de logements à l’année dans certaines villes.

• Encouragement des rénovations énergétiques via le déficit foncier majoré : Comme mentionné, une mesure temporaire (loi de finances pour 2023 et décret d’avril 2023) double le plafond d’imputation du déficit foncier de 10 700 € à 21 400 € par an quand le déficit provient de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement F ou G d’atteindre la classe D ou mieux. Cette mesure s’applique aux travaux réalisés de 2023 à 2025. En 2025, ce sera donc la dernière année pour en profiter. Un bailleur en régime réel foncier qui effectue, par exemple, 30 000 € de travaux d’isolation et changement de chauffage sur un logement F passant en C, pourrait déduire jusqu’à 21 400 € de perte sur son revenu global de 2025 (au lieu de 10 700 € normalement), le surplus allant en déficit reportable foncier. C’est un levier fiscal non négligeable pour inciter les propriétaires à rénover énergétiquement leurs biens locatifs. Il est question de prolonger ou renouveler ce type de mesure dans les années à venir compte tenu des objectifs climatiques (éventuelle condition dans un futur dispositif d’aide fiscale).

• Autres ajustements 2025 : Le barème des loyers et ressources Pinel a été actualisé pour l’ultime génération Pinel (plafonds 2025 en légère hausse). Le plafond du régime micro-BIC a été relevé légèrement en 2023 (72 600 à 77 700 €) et reste indexé en 2025 sur l’évolution des seuils micro-entreprises, d’où 77 700 € maintenus. Les seuils du micro-foncier restent à 15 000 €. Du côté des taux d’imposition, la tranche marginale haute de l’IR est toujours 45% en 2025, les prélèvements sociaux 17,2%, et le taux normal d’IS 25%. À signaler enfin : la taxe foncière continue d’augmenter dans de nombreuses communes (par revalorisation des bases et hausse des taux locaux) – ce n’est pas à proprement parler une loi nationale, mais c’est un élément de coût important pour les propriétaires bailleurs en 2025 (ces taxes étant déductibles des revenus fonciers ou BIC).

• Suppression de la taxe d’habitation : Bien que ne concernant pas directement la fiscalité du bailleur, il est utile de rappeler qu’en 2023 la taxe d’habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée pour les occupants. En 2025, il ne reste que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (et les logements vacants dans certains cas). Pour un investisseur, cela peut avoir des effets indirects : plus aucun locataire ne paie de taxe d’habitation sur son logement principal, ce qui améliore son pouvoir d’achat (et potentiellement sa capacité à payer le loyer). En revanche, si le bailleur garde un logement inoccupé, il peut être soumis à une taxe sur les logements vacants plus lourde. Ce point sort du champ fiscalité investisseur stricto sensu, mais fait partie du paysage législatif actuel.

En synthèse, 2025 voit la conclusion d’un cycle d’incitations fiscales tourné vers le neuf (Pinel), et l’accent mis sur la rénovation de l’existant et l’accès au logement abordable (Denormandie prolongé, Loc’Avantages, déficit foncier travaux dopé, encadrement des meublés touristiques). Un investisseur se doit donc d’être attentif à ces évolutions pour optimiser sa stratégie : profiter des derniers mois du Pinel s’il vise le neuf, ou se tourner vers les opportunités dans l’ancien rénové et le conventionnement social qui sont encouragées.

Obligations déclaratives, fiscales et comptables selon le régime choisi

Le choix du régime fiscal et du statut juridique entraîne différentes obligations déclaratives et comptables pour le bailleur. Voici un récapitulatif pratique des formalités à accomplir en fonction de votre situation en 2025 :

• Location nue – micro-foncier : Il suffit de reporter le montant total des loyers bruts encaissés de l’année dans la case 4BE de la déclaration de revenus (formulaire 2042). Aucun formulaire annexe n’est requis. L’administration appliquera d’elle-même l’abattement de 30%. Conservez toutefois vos justificatifs de loyers et charges en cas de contrôle. Pas de tenue comptable particulière.

• Location nue – régime réel : Vous devez remplir le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) chaque année, en détaillant l’adresse de chaque bien loué, les loyers perçus, et en listant les charges déductibles par catégorie (intérêts d’emprunt à part). Le résultat net foncier (bénéfice ou déficit) sera ensuite à reporter sur la 2042. En cas de déficit, pensez à indiquer l’imputation sur le revenu global dans la limite autorisée. Aucune obligation de bilan ou liasse, mais il est recommandé de tenir un registre des recettes et dépenses ou un tableur récapitulatif par immeuble, et d’archiver tous les justificatifs (factures de travaux, avis d’imposition de taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.). Si vous avez opté pour le réel alors que vos loyers <15 000 €, l’option est à formuler avant le 1er février de l’année concernée (généralement via la déclaration en ligne ou en adressant un courrier aux impôts mentionnant l’option pour le réel foncier).

• Location meublée LMNP – micro-BIC : Vous déclarez vos recettes brutes de location meublée en case 5ND/5PD/5OD (selon le nombre de personnes) de la déclaration complémentaire 2042 C PRO. Le total des loyers TTC (charges comprises) de l’année est à indiquer. L’administration appliquera l’abattement de 50% (ou 71%, ou 30%/50% selon le cas en 2025). Aucune autre démarche fiscale n’est nécessaire. Cependant, notez que vous devez en amont avoir obtenu un numéro SIRET : l’inscription au registre du commerce n’est pas obligatoire pour LMNP, mais la loi impose de s’inscrire au répertoire SIRENE de l’Insee pour toute activité locative meublée, via le site du guichet entreprise. Cette formalité (gratuite) génère un SIRET à reporter sur la 2042 C PRO. Pas de comptabilité complexe à tenir en micro-BIC, mais conservez les justificatifs de vos recettes (loyers) au cas où.

• Location meublée LMNP – régime réel : Ici, les obligations se rapprochent de celles d’une petite entreprise. Il faut d’abord déclarer le début d’activité (formulaire POi) pour obtenir un SIRET et choisir son régime. Chaque année, vous devrez produire une liaisse fiscale BIC : formulaire 2031 (déclaration de résultat) et annexes 2033 A à 2033 G (bilan, compte de résultat simplifiés, tableau des immobilisations et amortissements, etc.). Ces documents doivent être télétransmis au service des impôts des entreprises (SIE) de votre lieu de location. Le résultat (bénéfice ou déficit) sera ensuite reporté sur la 2042 C PRO, en case 5NA/5PA (bénéfices industriels et commerciaux non professionnels). Comptabilité : tenue d’une comptabilité d’engagement nécessaire (enregistrement des recettes et dépenses datées, établissement d’un livre journal, d’un grand livre, etc.). En pratique, beaucoup de LMNP font appel à un expert-comptable ou utilisent un logiciel dédié (parfois via des services en ligne type jedeclaremonmeuble.fr). Ce n’est pas obligatoire, mais rappelons qu’adhérer à un Centre de gestion agréé (CGA) permet d’éviter la majoration de 20% du bénéfice imposable (cette majoration a été supprimée à horizon 2023 pour les revenus BIC, ce n’est plus un sujet dès 2025). Autres déclarations : un LMNP n’est pas assujetti à la TVA (locations meublées de tourisme exceptées sur option, ou para-hôtelières), donc pas de déclaration de TVA périodique sauf cas particulier. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est due par certains LMNP : en principe, louer en meublé est une activité professionnelle imposable à la CFE. Toutefois, de nombreuses communes exonèrent les LMNP louant une partie de leur habitation principale. Renseignez-vous auprès du SIE local pour savoir si vous devez vous acquitter de la CFE. Si oui, une déclaration initiale 1447-C dans l’année de début d’activité est requise.

• Location meublée LMP : Les obligations sont similaires au LMNP réel en termes de liasse fiscale (2031 & 2033). Cependant, en plus, le LMP doit s’affilier et cotiser à un régime social. Déclaration URSSAF : dès lors que vous dépassez 23 000 € de recettes en location courte durée ou que vous avez le statut LMP, vous devez vous inscrire en tant que travailleur indépendant loueur en meublé auprès de l’URSSAF. Des appels de cotisations (trimestrielles ou mensuelles) seront à payer, et une DSI (Déclaration sociale des indépendants) annuelle à remplir pour déclarer le revenu cotisable (qui généralement correspond au bénéfice BIC + réintégration des amortissements déduits fiscalement pour le calcul des cotisations). Sur le plan fiscal pur : le LMP reporte son bénéfice en case 5NA (mais comme revenu BIC professionnel cette fois) sur la 2042 C PRO. Un LMP doit par ailleurs payer la CFE chaque année (pas d’exonération prévue comme pour certains LMNP). En cas de cessation d’activité, il doit le signaler (liasse de cessation) et s’il vend un bien, déclarer la plus-value professionnelle correspondante (formulaire 2048-IMM, etc., potentiellement complexe et nécessitant un professionnel).

• SCI à l’IR (location nue) : La SCI dépose la déclaration 2072 chaque printemps, indiquant l’ensemble des revenus fonciers encaissés et des charges supportées. La 2072 calcule le revenu net foncier total, puis chaque associé reçoit une quote-part de ce résultat en fonction de son pourcentage de parts. Cette quote-part est à reporter dans sa déclaration personnelle 2042, case revenus fonciers (ou déficit foncier le cas échéant, en respectant le plafond annuel par foyer global). Pièces à joindre : les associés n’ont pas à joindre la 2072, mais la SCI envoie un exemplaire de la 2072 à chacun pour information. Comptabilité : une SCI n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité commerciale stricte, mais il est fortement conseillé de tenir une comptabilité de trésorerie (recettes/dépenses) pour faciliter la déclaration. En présence de déficit foncier imputé sur le revenu global, la SCI et les associés doivent veiller à respecter l’engagement de location des biens pendant les 3 années suivantes, sous peine de reprise du déficit imputé. Obligations juridiques : assemblée générale annuelle, dépôt au greffe du bilan simplifié (même si non obligatoire fiscalement, par transparence les SCI familiales le font rarement mais légalement les statuts peuvent l’exiger).

• SCI à l’IS : La société doit tenir une comptabilité selon le plan comptable général, établissant bilan et compte de résultat. Chaque année, elle transmet sa liasse fiscale 2065 avec les formulaires annexes (bilan 2050+, résultat 2052+, etc.). Télétransmission : la liasse doit être transmise en EDI/EFI via un compte professionnel. La SCI acquitte l’impôt sur les sociétés sur le bénéfice (acompte trimestriels éventuellement, solde au 15 du mois suivant la déclaration). Les associés, de leur côté, n’ont rien à déclarer sur leur IR tant qu’il n’y a pas de distribution de dividendes. Si des dividendes sont versés, la société remet une attestation à chaque associé qui devra les déclarer (case 2DC « revenus de capitaux mobiliers » sur la 2042) et ils seront soumis à la flat tax de 30% (ou sur option au barème après abattement de 40%). Autres obligations : si la SCI IS est déficitaire, elle reporte son déficit (pas d’imputation sur les associés). Pensez aussi que la SCI IS doit payer la CFE chaque année (en tant que personne morale exerçant une activité locative, même nue, car à l’IS c’est considéré comme activité commerciale aux yeux de la CFE). Au niveau social, pas de cotisations spécifiques sur les loyers (les associés ne sont pas travailleurs indépendants pour autant). En cas de cession de l’immeuble, une déclaration de plus-value professionnelle (formulaire 2058-A) sera à joindre.

• SARL de famille (IR) : Cette société, bien qu’à l’IR, doit déposer une liasse fiscale 2031 si elle fait de la location meublée (comme un LMNP indivis). En effet, fiscalement elle est assimilée à une société de personnes relevant des BIC. Elle remplit donc une déclaration de résultat 2031 au nom de la SARL, et produit un état de répartition du résultat entre les associés (formulaire 2031-SD et annexe 2058, etc.). Chaque associé reçoit ensuite une attestation de quote-part de résultat. Déclaration des associés : chacun reporte sa part de bénéfice BIC sur sa propre 2042 C PRO (cases LMNP ou LMP selon son cas). Par exemple, deux frères en SARL de famille LMNP se partageront le bénéfice 50/50, et chacun indiquera sa part en case 5ND (micro) ou 5NA (réel) de sa déclaration, comme s’il l’avait généré lui-même. Comptabilité : la SARL doit tenir une comptabilité et approuver les comptes en AG, etc. Du point de vue social, si l’activité est LMP pour un associé, cet associé devra s’affilier et cotiser (même logique que LMP en nom propre, mais ici on regarde individuellement). La SARL en tant que personne morale n’est pas soumise aux cotisations sociales des indépendants (c’est chacun qui l’est éventuellement). Au niveau administratif, la SARL de famille doit également déposer ses comptes au greffe (possibilité de demander la confidentialité des comptes, souvent utilisée). En cas de perte de l’option IR (nouvel associé non membre de la famille), la SARL bascule à l’IS et les obligations changent en conséquence.

En conclusion, bien qu’elles puissent paraître fastidieuses, ces obligations déclaratives sont à respecter scrupuleusement pour sécuriser vos avantages fiscaux. Il est souvent judicieux de se faire accompagner par un avocat en droit des affaires, surtout pour les régimes réels, les structures sociétales et les dispositifs de défiscalisation complexes, afin d’optimiser votre situation tout en étant en conformité avec l’administration fiscale. Grâce à une bonne tenue de vos comptes et une connaissance des échéances déclaratives (calendrier fiscal : déclaration IR en mai, liasse fiscale BIC/IS en avril/mai selon cas, etc.), vous pourrez tirer pleinement parti des régimes fiscaux de l’investissement locatif en 2025 en France, dans le respect de la loi.

Sources :

• Brochure pratique impôts 2024/2025 – revenus fonciers et BIC (impots.gouv.fr)

• Site du Ministère de l’Économie – fiches pratiques Pinel, Denormandie, déficit foncier

• Bulletin officiels des finances publiques (BOFiP) – mesures sur les meublés de tourisme 2025

• ANIL – synthèse Loc’Avantages, Denormandie

• Legifrance – article 199 novovicies CGI (Pinel/Denormandie), loi n°2024-1039 du 19/11/2024 (régulation meublés touristiques)

• impots.gouv.fr – foire aux questions location meublée (LMNP/LMP), page SCI et location meublée, page SARL de famille (BOI-IS-CHAMP-20-20-10)