Le renouvellement d’un bail commercial est une étape cruciale dans la vie d’une entreprise. Il est souvent accompagné d’un réexamen du loyer, fruit de la valeur locative des locaux. Pourtant, cette étape engendre de fréquents contentieux entre bailleurs et preneurs. Cet article fait le point sur les règles encadrant la fixation du loyer de renouvellement et les recours juridiques en cas de désaccord.

Cadre juridique du renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Il permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement de son bail à l’issue de la période de 9 ans.

Principe de plafonnement du loyer

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le principe est celui du plafonnement du loyer (art. L.145-34 C. com).
Concrètement, sauf exception, le nouveau loyer ne peut excéder la variation de l’indice de référence applicable (ILC ou ILAT, l’ICC ne subsistant que pour certains baux anciens) depuis la dernière fixation contractuelle ou judiciaire.

Le plafonnement s’applique uniquement lorsque la durée du bail expiré est inférieure ou égale à 9 ans.
En revanche, si la durée a été supérieure à 9 ans, le plafonnement tombe et le loyer de renouvellement est fixé directement à la valeur locative.

Exceptions au plafonnement : les cas de déplafonnement

Le plafonnement du loyer peut être écarté en cas de modification matérielle des caractéristiques du local ou de son environnement. Cela ouvre la porte à une fixation basée sur la valeur locative.

Exemples typiques de déplafonnement :

• Changement notable de destination des lieux
• Modification des facteurs locaux de commercialité
• Transformation notable du local ou de son utilisation

Fixation de la valeur locative

En cas de déplafonnement, le loyer doit être fixé à la valeur locative conformément à l’article R145-3 du Code de commerce.

Critères légaux

La loi liste cinq critères :

1. Caractéristiques du local
2. Destination des lieux
3. Obligations respectives des parties
4. Facteurs locaux de commercialité
5. Prix couramment pratiqués dans le voisinage

Cette évaluation est souvent sujette à interprétation, d’où la multiplication des contentieux.

Rôle de l’expert

La majorité des litiges sur la valeur locative donnent lieu à une expertise judiciaire. L’expert évalue les critères légaux et fournit une estimation argumentée du loyer.

L’expertise n’a qu’une valeur informative : le juge n’est pas lié par son rapport mais le suit souvent lorsqu’il est bien motivé.

Les étapes d’un contentieux sur le loyer de renouvellement

En cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, plusieurs démarches peuvent être entreprises.

Phase amiable

Avant toute action judiciaire, les parties peuvent tenter une conciliation :

• Négociation directe entre avocats
• Médiation
• Nomination d’un expert amiable

L’avantage d’une solution amiable est la réduction des coûts et des délais.

Saisine du juge des loyers commerciaux

Lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à s’entendre sur le montant du loyer du bail renouvelé, chacun peut saisir le juge des loyers commerciaux (président du tribunal judiciaire statuant en la matière) afin d’obtenir la fixation judiciaire du loyer, conformément à l’article R.145-23 du Code de commerce.

La procédure

La saisine est encadrée par un formalisme précis :

1. Mémoire préalable
   La partie qui souhaite saisir le juge doit au préalable notifier un mémoire exposant ses prétentions. Cette notification interrompt le délai de prescription.

2. Délai d’un mois
   Le juge ne peut être saisi qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification du mémoire, afin de laisser une ultime chance à la négociation.

3. Assignation à date fixe
   Passé ce délai, la partie intéressée saisit le tribunal par assignation, après avoir réservé une date auprès du greffe et communiqué ses pièces (dont, le cas échéant, un plan des locaux).

4. Prescription biennale
   L’action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du bail renouvelé, sous peine de forclusion (article L.145-60 C. com.).

5. Jugement et droit d’option
   Le juge fixe alors le loyer selon les règles légales et jurisprudentielles. La partie qui s’estime lésée conserve la faculté, dans le mois suivant la signification du jugement, d’user de son droit d’option et de renoncer au renouvellement du bail.

Rôle facultatif de la commission de conciliation

Les parties peuvent, avant la saisine du juge, recourir à la commission départementale de conciliation. Cette voie amiable reste facultative et n’interrompt pas la prescription biennale, mais peut permettre de trouver un accord sans passer par le contentieux.

Précautions à prendre pour éviter le contentieux

Pour sécuriser le renouvellement de votre bail commercial et minimiser les risques de contentieux, voici quelques conseils :

• Conserver tous les échanges écrits avec le bailleur
• Faire appel à un avocat pour évaluer la pertinence d’un déplafonnement
• Anticiper une revalorisation significative du loyer selon la réalité du marché
• Se faire accompagner pour toute phase de négociation ou d’expertise

Pour les chefs d’entreprise (TPE et PME), l’anticipation et l’accompagnement juridique sont essentiels pour maîtriser les coûts immobiliers et préserver l’exploitation commerciale.

Conclusion

La fixation du loyer en cas de renouvellement de bail est un sujet stratégique, souvent source de contentieux entre bailleur et locataire. Le respect des critères légaux de valeur locative peut être complexe et nécessite un regard expert. Une bonne compréhension des règles et un accompagnement juridique adapté avec un avocat en baux commmerciaux permet d’éviter les pièges et de défendre au mieux ses intérêts.