Cass.civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 FS-B
Un locataire commercial qui cesse de payer ses loyers en raison des manquements de son bailleur peut-il encore se défendre lorsque la clause résolutoire est, selon le bailleur, définitivement acquise ? La troisième chambre civile répond par l’affirmative : le juge saisi d’une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, peu important que celui-ci n’ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement, sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Une décision publiée qui prolonge la jurisprudence du 18 septembre 2025 et rééquilibre sensiblement le contentieux des impayés locatifs.
1. Les faits : des locaux impropres à leur destination et un commandement de payer
Par acte du 25 mai 2016, une SCI donne à bail commercial des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation. Se plaignant de l’absence de réalisation des travaux de mise aux normes convenus, la locataire interrompt le paiement des loyers dès 2017. Le 17 octobre 2019, la bailleresse lui signifie un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Une ordonnance de référé du 17 janvier 2020 constate l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019, soit à l’expiration du délai d’un mois de l’article L. 145-41 du Code de commerce ; la locataire quitte les lieux le 20 février 2020. Cette ordonnance est toutefois infirmée par un arrêt du 29 septembre 2021, qui dit n’y avoir lieu à référé. La bailleresse assigne alors au fond en constat de la résiliation de plein droit du bail et en paiement des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives. La locataire forme des demandes reconventionnelles indemnitaires, réclamant notamment une somme égale aux loyers versés en réparation de ses troubles de jouissance.
La cour d’appel de Cayenne (26 février 2024) adopte un raisonnement en apparence imparable. Elle constate que la locataire établit l’existence de nombreux désordres imputables à la bailleresse, rendant l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation. Mais elle juge l’exception d’inexécution « inefficace » une fois la clause résolutoire acquise : faute pour la locataire d’avoir, dans le mois du commandement du 17 octobre 2019, payé les loyers ou saisi le juge d’une demande de suspension des effets de la clause, la résiliation était acquise de plein droit au 17 novembre 2019.
2. La solution : le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution
A. Une cassation pour défaut de base légale
Au visa des articles 1184, alinéa 1er, du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), 1719 et 1728 du même code, et L. 145-41 du Code de commerce, la Cour de cassation censure ce raisonnement. Après avoir rappelé le socle textuel — obligation de délivrance et de jouissance paisible pesant sur le bailleur, obligation de payer le prix aux termes convenus pesant sur le preneur, mécanisme légal de la clause résolutoire subordonné à un commandement demeuré infructueux pendant un mois —, elle énonce la règle suivante :
lorsque, assigné en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement de loyers dans le mois du commandement, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
La cour d’appel devait donc rechercher, comme elle y était invitée, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019. Faute de l’avoir fait, elle a privé sa décision de base légale.
B. Le prolongement direct de l’arrêt du 18 septembre 2025
L’arrêt s’inscrit expressément dans la continuité d’une décision récente et publiée : le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, du fait du manquement du bailleur, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié).
L’arrêt du 5 mars 2026 franchit un pas supplémentaire : l’exception d’inexécution n’est pas seulement un moyen de défense au fond contre une demande en paiement ; elle constitue également un obstacle potentiel au jeu de la clause résolutoire elle-même. Si le non-paiement était justifié, le commandement ne visait pas des sommes exigibles : le manquement du preneur, condition du jeu de la clause, fait alors défaut.
C. Un rappel de méthode : la contradiction entre motifs et dispositif
Sur le troisième moyen, l’arrêt est également cassé au visa de l’article 455 du Code de procédure civile : la cour d’appel avait confirmé le chef de dispositif déclarant irrecevable la demande indemnitaire de la présidente de la société locataire, tout en jugeant dans ses motifs que cette demande n’était pas fondée. Cette contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs — rappel classique mais toujours utile au rédacteur de conclusions comme au juge.
3. Analyse : l’article L. 145-41 n’épuise pas les défenses du preneur
A. Deux mécanismes distincts qu’il ne faut pas confondre
Le raisonnement de la cour d’appel reposait sur une confusion entre deux logiques. La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, prévue par l’article L. 145-41 du Code de commerce par renvoi à l’article 1343-5 du Code civil, suppose une dette exigible dont le locataire sollicite l’aménagement : c’est une mesure de faveur. L’exception d’inexécution, elle, conteste l’exigibilité même de l’obligation de payer : le preneur soutient qu’il était en droit de suspendre les loyers en raison du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien (C. civ., art. 1719 et 1720 ; pour les baux soumis au droit issu de l’ordonnance du 10 février 2016, art. 1219 et 1220).
Exiger du locataire qu’il saisisse le juge dans le mois du commandement pour préserver une défense qui porte sur le fond même de la créance revenait à transformer le délai de l’article L. 145-41 en une forclusion des moyens de défense — ce que le texte ne prévoit nullement. La Cour de cassation y met bon ordre : le silence du locataire pendant le mois du commandement ne purge pas le débat sur le bien-fondé des loyers réclamés.
B. Conséquences pratiques et points de vigilance
Pour le bailleur, la leçon est claire : le commandement de payer n’est pas une arme absolue. Avant de le délivrer, il doit s’assurer que ses propres obligations sont exécutées, car un commandement visant des loyers dont le paiement pouvait être légitimement suspendu risque de ne produire aucun effet résolutoire. Le bailleur qui laisse prospérer des désordres rendant les locaux impropres à leur destination s’expose à voir la procédure d’acquisition de la clause résolutoire échouer au fond, plusieurs années après une expulsion pourtant exécutée.
Pour le preneur et son conseil, l’arrêt sécurise la stratégie de la suspension unilatérale des loyers — mais sans en gommer les risques. L’exception d’inexécution demeure une défense à ses risques et périls : elle suppose un manquement du bailleur d’une gravité suffisante, en pratique des locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, apprécié par le juge du fond. La vérification devra en outre être menée loyer par loyer : c’est pour chacune des échéances visées au commandement que le juge devra apprécier si la suspension était justifiée. Un preneur qui suspend la totalité des loyers pour un trouble partiel ou temporaire reste exposé. La constitution d’un dossier probatoire solide (constats, mises en demeure, expertises, correspondances) demeure donc déterminante, même si aucune mise en demeure préalable n’est exigée pour suspendre le paiement.
Reste une question d’articulation temporelle : rendu au visa de l’ancien article 1184 du Code civil, l’arrêt concerne un bail conclu avant le 1er octobre 2016. Sa transposition aux contrats soumis au droit nouveau ne fait toutefois guère de doute, le pourvoi lui-même raisonnant sur les articles 1219 et 1220 du Code civil, et la solution du 18 septembre 2025 étant formulée en termes généraux.
4. Portée de la décision
Arrêt publié (FS-B), la décision consolide un mouvement jurisprudentiel favorable au locataire victime des manquements de son bailleur. Après avoir dispensé le preneur de mise en demeure préalable pour suspendre les loyers de locaux impropres à leur destination (3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005), la Cour de cassation juge désormais que l’exception d’inexécution doit être examinée au stade du jeu de la clause résolutoire : l’acquisition de celle-ci ne peut être constatée sans vérification préalable du bien-fondé de la suspension des loyers, échéance par échéance.
La portée pratique est considérable : le délai d’un mois de l’article L. 145-41 du Code de commerce ne constitue pas une forclusion des défenses au fond du preneur. Il conditionne le jeu de la clause résolutoire et l’octroi de délais judiciaires, rien de plus. En définitive, la clause résolutoire ne sanctionne qu’un manquement avéré du locataire — et il appartient au juge, avant tout constat de résiliation de plein droit, de s’assurer que ce manquement existe réellement. Les bailleurs devront intégrer ce contrôle judiciaire renforcé dans leur stratégie précontentieuse ; les preneurs y gagnent une défense pérenne, mais dont le succès reste subordonné à la preuve d’un manquement suffisamment grave du bailleur.
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 FS-B, Sté SCGR c/ Sté Les Chatons — cassation partielle de CA Cayenne, 26 février 2024, renvoi devant la cour d’appel de Cayenne autrement composée.
